Wirtschaftiche Rahmendaten
Die Folgen für die deutsche Wirtschaft durch die COVID-19-Pandemie und vor allem durch die Maßnahmen zur Ausbreitungsverzögerung (Lockdown) sind immens. Laut dem ifo Geschäftsklimaindex ist die Stimmung der deutschen Wirtschaft bereits zu Mitte März eingebrochen. Im April erfolgte ein weiterer Absturz auf 74,3 Punkte, von 85,9 Punkten (saisonbereinigt) im März. Verschlechtert hat sich vor allem die Bewertung der aktuellen Lage der befragten Unternehmen. Aber auch der Erwartungsindikator bewegt sich auf dem historischen Tiefpunkt. Nach Berechnungen des ifo-Instituts kostet ein Monat Stillstand von Industrie, Handel und Dienstleistungen zwischen 150 und 260 Milliarden Euro. Bei Unterscheidung nach Wirtschaftsbranchen zeigen alle Bereiche einen zum Teil dramatischen Rückgang. Vor allem beim Handel (-48,4), gefolgt vom verarbeitenden Gewerbe (-44,4) und – mit Abstand – dem Dienstleistungssektor (-34,2) bewegen sich die Saldowerte (Differenz aus positiven und negativen Beurteilungen) deutlich im negativen Bereich. Ebenso das Bauhauptgewerbe, in dem das Geschäftsklima zuletzt so stark wie nie zuvor gesunken ist, weist im April nun mit -17,6 einen negativen Saldowert auf.
Der Arbeitsmarkt, so das Ergebnis des aktuellen „Monatsberichts zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt“ der Bundesagentur für Arbeit aus April 2020, gerät durch die COVID-19-Krise stark unter Druck. Die Arbeitslosenquote ist im April auf 5,8 Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vormonat ist dies ein Plus von 0,7 Prozentpunkte und im Vergleich zum Vorjahr von 0,9 Prozentpunkte. Der massive Einsatz von Kurzarbeit dürfte dabei eine noch stärkere Erhöhung verhindert haben. Parallel ist die Nachfrage nach neuen Mitarbeitern eingebrochen.
Langfristige Prognosen sind zum jetzigen Zeitpunkt schwer vorzunehmen, auch weil Annahmen zum weiteren Verlauf der COVID-19-Pandemie rein spekulativ sind. Führende Wirtschaftsforschungsinstitute haben ebenso wie der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Berechnungen vorgelegt, deren Ergebnisse allerdings stark voneinander abweichen. So berechnet das ifo-Institut Wachstumseinbußen zwischen rund 4 und 21 % des BIP – letzteres als Ergebnis bei einem Lockdown von drei Monaten und einer langsamen Erholungsphase im Anschluss daran. Die drei Szenarien des Sachverständigenrates fallen mit BIP-Rückgängen von 2,8, 4,5 bzw. 5,4 % (2021:
+3,7 %, +1,0 % bzw. +4,9 %) nicht ganz so negativ aus und unterschreiten in keinem Fall den Rückgang des Wirtschaftswachstums in der Finanzkrise in 2008, 2009 als das BIP um 5,7 % zurückging.
Inwieweit welche Szenarien eintreten, ist schwer abzuschätzen. Nach anfänglicher Erwartung eines V-Verlaufs (starker Abfall, schneller Anstieg), mehren sich aktuell die Anzeichen eines U-Verlaufs. Auch ein erneuter Lockdown nach einer ersten Beendigung (W-Verlauf) ist ebenso wie eine langanhaltende Schwächephase (L-Verlauf) denkbar. Aktuell wird eine Lockerung des Lockdowns forciert. Mit der Übertragung von mehr Verantwortung auf die Ebene der Bundesländer soll dabei auch stärker auf regionale Gegebenheiten eingegangen werden. Infolgedessen ist unter der Festlegung strenger Auflagen in den kommenden Tagen und Wochen u.a. mit der kontrollierten Öffnung sowohl des Einzelhandels – ohne Quadratmeterbegrenzung – als auch von Hotellerie und Gastronomie zu rechnen. Die Regelung von inhaltlichen und zeitlichen Vorgaben obliegt den Bundesländern, die zum Teil unter-
schiedliche Vorgehensweisen angekündigt haben.
Immobilienwirtschaft
Überblick und Vermietungsmarkt
COVID-19 beeinflusst alle Bereiche des öffentlichen Lebens und somit auch den Immobiliensektor. Erste Einflüsse machten sich in einer generell abwartenden und prüfenden Haltung bemerkbar. Mit fortwährender Dauer einschränken der Maßnahmen, durch die eine Ausbreitung verhindert bzw. abgemildert werden sollen, wird aber offensichtlich, dass die COVID-19-Pandemie auch langfristige Folgen für den Immobiliensektor hat und Potential besitzt, diesen auch generell zu verändern. Hinzu kommt, dass der Immobiliensektor generell sehr langsam auf Veränderung reagiert. Zunächst besteht eine Situation des Stillstands bevor Auswirkungen der allge-
meinen Wirtschaftsentwicklung sich erst mit zeitlicher Verzögerung auf das Marktgeschehen niederschlagen. Hierdurch fallen kurzfristige Ausschläge, wie zum Beispiel am Aktienmarkt aus.
Parallel resultiert hieraus ein Zeitgewinn, den man nutzen kann, um entsprechende Schutzmaßnahmen vorzubereiten. Im aktuellen Fall fällt der Zeitgewinn je nach Assetklasse aber sehr unterschiedlich lang aus. Während u.a. das Hotelgewerbe und der Einzelhandel unmittelbar vom Lockdown und zukünftig von strikten Rahmenbedingungen für eine Geschäftsöffnung betroffen sind, gibt es auf dem Wohnimmobilienmarkt mehr Spielraum. So zeigt auch eine aktuelle Mitgliederbefragung des BFW Anfang April, dass bei 19 % der befragten Mitgliedsunternehmen Mietausfälle im Gewerbebereich zu verzeichnen sind.
Hiervon stammen 70 % aus Verträgen mit dem Einzelhandel, Gastronomie und dem Hotelbereich. Absehbar ist bereits ein Rückgang der Bauaktivitäten – kurzfristig, weil Genehmigungsverfahren länger dauern, aber auch weil Arbeiter und Baumaterial fehlt; langfristig, weil je nach Krisenverlauf und betroffener Assetklasse wirtschaftliche Unsicherheit entsprechende Aktivitäten verschoben werden oder gänzlich stoppen.
Mögliche Vergleiche zu früheren Krisen zu ziehen, erscheint zum jetzigen Zeitpunkt nicht zielführend. Überstandene Pandemien waren SARS (2002-2003) oder die Spanische Grippe (1918-1920). Während für letztere keine themenrelevanten Daten existieren, war die Ausprägung der SARS-Pandemie in Deutschland sehr gering. Für wirtschaftliche Krisen (Dotcom-Blase 2000, Finanzkrise 2007) liegen zwar Daten zu immobilienwirtschaftlichen Folgen vor, letztlich sind die Gründe, die Rahmendaten und die Verläufe aber so unterschiedlich, sodass auch hier ein Vergleich wenig ergiebig erscheint.
Für die verschiedenen Assetklassen sind aktuell unterschiedliche Entwicklungen feststellbar sowie mittel- sowie langfristig verschiedene Veränderungen denkbar. Generell sind dabei drei Aspekte zu betrachten: zum einen der eigentliche Lockdown bzw. die Zeitdauer bis zu dem ein normaler Geschäftsbetrieb wieder möglich ist, zum anderen die Dauer der Erholungsphase, die sich an dem (gelockerten) Lockdown anschließt. Hierbei ist davon auszugehen, dass die Erholungsphase umso länger andauert, je länger einschneidende Rahmenbedingungen (Lockdown, Hygienevorschriften, Abstandsregelungen etc.) Bestand haben. So wachsen die wirtschaftlichen Folgen mit der Zeitdauer beschränkender Vorgaben (steigende Insolvenzgefahr, Beendigung von Geschäftsbeziehungen, Arbeitsplatzverluste, wachsende Unsicherheit, steigender Prüfungsbedarf, generelle Unsicherheit etc.), so dass es längere Zeit und größere Anstrengungen benötigt, um wieder ein wirtschaftliches Normalniveau zu erreichen. Der dritte Aspekt sind die generellen gesellschaftlichen, wirtschaftlichen sowie immobilienspezifischen Veränderungen, die infolge der COVID-19-Pandemie langfristig eintreten könnten.