Life Science in Deutschland
In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Unternehmen und Institutionen, die im Bereich Life Sciences bzw. der Lebenswissenschaften tätig sind. Dazu ge- hören Pharmaunternehmen, Biotechnologie-Firmen, medizintechnische Unternehmen und forschende Einrichtungen, wie beispielsweise Universitäten und Hochschulen. Diese Organisationen benötigen oft spezialisierte Immobilien, um den Anforderungen an ihre jeweiligen Tätigkeitsbereiche gerecht zu werden.
Life Science Immobilien in Deutschland umfassen in erster Linie Labore und Produktionsstätten, die nach den hohen Anforderungen der Branche ausgerichtet sind. Dazu gehören zum Beispiel Reinräume mit kontrollierter Umgebung, die für die Produktion von Arzneimitteln und biotechnologischen Produkten erforderlich sind. Auch Büro- und Verwaltungsflächen sowie Lager- und Logistikimmobilien sind wichtige Bestandteile des Life Science Immobilienmarktes.
Ein Beispiel für ein großes Innovationscluster mit einem Forschungsschwerpunkt im Bereich Life Science ist BioRN in Heidelberg, das mit insgesamt über 140 Unternehmen und Institutionen das Life Science Cluster Rhein-Neckar bildet. Anzuführen ist auch das Münchener Biotech Cluster BioM, mit rund 340 Biotechnologie- und Pharmazieunternehmen im Großraum München. Weitere Beispiele sind BIO.NRW, das Netzwerk der Biotechnologie Nordrhein-Westfalen, biosaxony in Sachsen, HealthCapital in Berlin-Brandenburg oder auch „Life Science Nord“ in Hamburg und Schleswig-Holstein.
Um die dynamische Entwicklung des Life Science Segments in Deutschland zu veranschaulichen, bietet sich eine Betrachtung des Bereiches Forschung und Entwicklung (FuE) an, da zahlreiche Life Science Forschungsschwerpunkte hierin enthalten sind. FuE definiert sich dabei als private und öffentliche Tätigkeiten in den Bereichen Grundlagenforschung, angewandte Forschung und experimentelle Entwicklung, welche in einer systematischen Art und Weise unternommen werden, um Wissen zu vertiefen oder neue Kenntnisse zu erlangen. (vgl. Statistisches Bundesamt, 2023).
Die Ausgaben für FuE in Deutschland sind im internationalen Vergleich im oberen Segment anzusiedeln. Im Jahr 2021 betrugen die FuE-Aufwendungen nach vorläufigen Angaben des Stifterverbands Wissenschaftsstatistik in Deutschland insgesamt rund 101 Milliarden Euro, was etwa 3,1 % des Bruttoinlandsprodukts (BIP) entspricht. Im internationalen Vergleich lag Deutschland nach dem letzten verfügbaren Vergleichsdatenstand mit den Ausgaben auf dem vierten Platz weltweit in Bezug auf die absoluten FuE-Ausgaben und ebenfalls auf dem vierten Platz in Bezug auf den Anteil der FuE-Ausgaben am BIP in Europa. Die annuellen Wachstumsraten von FuE-Aufwendungen übersteigen das BIP-Wachstum in Deutschland hierbei deutlich, was die überdurchschnittliche Trendentwicklung im Bereich Forschung und Entwicklung unterstreicht. Im Schnitt der letzten 10 bzw. 20 Jahre lagen die Aufwendungen zwischen 3,8 bzw. 3,3 %-Punkte oberhalb der jährlichen Entwicklung des BIP. Etwa zwei Drittel der Aufwendungen stammen hiervon aus dem Wirtschaftssektor. Dabei gibt es eine hohe Investitionstätigkeit in den Bereichen erneuerbare Energien, Medizintechnik und Informationstechnologien. Darüber hinaus unterstützt die Bundesregierung die FuE-Aktivitäten in Deutschland durch verschiedene Förderprogramme, wie zum Beispiel das Zentrale Innovationsprogramm Mittelstand (ZIM) oder das WIPANO-Programm zur Förderung von Patentanmeldungen. Auch die EU fördert die FuE-
Aktivitäten in Deutschland durch verschiedene Programme, wie das Horizont-Europa-Programm der Europäischen Union für Forschung und Innovation.
Insgesamt tragen die hohen FuE-Ausgaben in Deutschland zu einer Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit bei und fördern die Innovationskraft der deutschen Wirtschaft.
Entwicklung von FuE-Aufwendungen vs. BIP und Anteil der internen FuE-Aufwendungen am BIP
Entwicklung von FuE-Beschäftigten vs. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Zudem haben sie auch positive Auswirkungen auf die Beschäftigungssituation und leisten einen Beitrag zur Lösung gesellschaftlicher Herausforderungen, wie zum Beispiel im Bereich des Klimaschutzes, der Pandemiebekämpfung oder der Gesundheitsversorgung. Das FuE-Personal hat sich in den letzten Jahren ebenfalls dynamisch entwickelt und lag 2021 bei geschätzten 750.000 Vollzeitäquivalenten-Beschäftigten, was einem Anstieg von 27 % innerhalb der letzten 10 Jahre entspricht (sozialvers. Beschäftigte +15 %) und somit entkoppelt vom restlichen Arbeitsmarkt agiert. Wachstumstreiber beim Personal innerhalb der letzten 10 Jahre ist dabei der Wirtschaftssektor (+30 %). Bei genauerer Betrachtung der regionalen Allokation der Ausgaben für FuE wird deutlich, dass die Länder Baden-Württemberg, Bremen und Bayern die höchsten Aufwendungen als Anteil des BIPs aufweisen. Heruntergebrochen auf die statistische Klassifikationssystematik der Nuts-2 Regionen, welche eine räumliche Bezugseinheit verschiedener Regionen in Deutschland darstellt, stechen bei Aufwendungen im Bereich FuE sowie beim FuE-Personal unter anderem die Regionen Braunschweig, Stuttgart, Darmstadt und Oberbayern hervor.
Interne Aufwendungen FuE (Euro/Kopf) und Anteil FuE-Personal (in %)
Industrielle Gesundheitswirtschaft – zentraler Bereich von Life Science
Um den Stellenwert von Life Science aufzuzeigen, lohnt sich eine Fokussierung auf die industrielle Gesundheitswirtschaft. Teile der industriellen Gesundheitswirtschaft können dabei als Kernbereich des Life Science Segments definiert werden. Hierzu zählen die Produktion von Humanarzneimitteln, Medizinprodukten und Medizintechnik (einschl. deren Handel und Vertrieb), Forschung und Entwicklung, digitale Gesundheit sowie Biotechnologie in der industriellen Gesundheitswirtschaft. Hierbei fallen weder staatliche Forschungseinrichtungen, die in diesen Bereichen tätig sind, noch Einrichtungen, die der medizinischen Versorgung zuzuordnen sind (z.B. Universitätsklinikum mit entsprechenden Forschungsabteilungen) in diese Definition. Bei Analyse der Bruttowertschöpfung (BWS) wird deutlich, dass die Life Science Branche allein eine BWS von 66,5 Mrd. Euro (direkt) erzielt, was einem Wachstum von rund 20 % im Vergleich 2021 zu 2016 entspricht. Im Jahr 2021 ist die BWS dabei um 9,4 % angestiegen (nach einem Rückgang 2020). Das durchschnittliche jährliche Wachstum seit 2018 beläuft sich infolgedessen auf 4,1 %. Bei Fortsetzung dieser Trendendwicklung würde die BWS zum Jahr 2024 bei rund 75 Mrd. Euro liegen. Die Zahl der Erwerbstätigen im Bereich Life Science innerhalb der industriellen Gesundheitswirtschaft hat sich in diesem Zeitraum (2016-2021) mit einem Plus von 15 % ebenfalls sehr dynamisch entwickelt. Einzelne Untersegmente konnten sogar Steigerungen von weit über 20 % verbuchen. Aktuell ist der größte Anteil der Erwerbstätigen in den Bereichen Medizintechnik (32 %) und Biotechnologie (31 %) beschäftigt. Bei der Anzahl der Erwerbspersonen konnte seit 2018 eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 2,6 % verzeichnet werden, was bei vergleichbarer Fortschreibung im Jahr 2024 über 650.000 Erwerbstätige im Life Science Sektor bedeuten würde.
Direkte Bruttowertschöpfung und Erwerbstätige im Life Science Sektor
Idealtypische Flächennachfrage im Bereich Life Science
Standortanforderungen für Life Science Immobilien
Steigende Ausgaben innerhalb der Branche, eine sich dynamisch entwickelnde Anzahl an Beschäftigten und spezifische Branchenanforderungen machen die Flächennachfrage im Life Science Sektor enorm individuell und komplex. Dabei verschieben sich die Flächenanforderungen im Unternehmenszyklus zunehmend zu mehr Fläche, beinhaltet aber über sämtliche Phasen hinweg einen Bedarf an Labor- bzw. Produktionsflächen, welche je nach Forschungsschwerpunkt bestimmte Ausstattungskriterien erfüllen müssen. Neben den spezifischen Objektanforderungen werden ebenfalls bestimmte Standortfaktoren für die Mikro- und Makrolage von Life Science Unternehmen präferiert.Grundsätzlich wird das FuE-Ökosystem (Synergieeffekte durch Nähe zu anderen Institutionen und Unternehmen) sowie die Verfügbarkeit von Fachkräften und Young Talents als besonders relevant eingestuft:
- Clusternähe: Standorte in der Nähe von akademischen Institutionen und Forschungseinrichtungen bieten Zugang zu talentierten Forschern, akademischen Ressourcen und moderner Technologie. Diese Einrichtungen können auch als wichtige Partner für Forschungs- und Entwicklungsprojekte dienen und sorgen allgemeinen für verstärkte Synergieeffekte am Standort. Darüber hinaus wirkt eine ausgebildete Netzwerkstruktur für einen vereinfachten Zugang zu Märkten, Kunden, Lieferanten oder Distributoren.
- Flächenverfügbarkeit / Verkehrsanbindung / Standorterschließung: Die Flächenverfügbarkeit für neue Ansiedlungen und Erweiterungen stellt eine Grundvoraussetzung dar. Ein Standort mit einer guten sozialen, verkehrlichen und technischen Infrastruktur, u.a. mit modernen Büros, Laboren, Produktionsanlagen, Logistikzentren und Transportmöglichkeiten, stellt für Life Science Unternehmen sicherlich einen Vorteil dar. Auch die Anbindung an den ÖPNV bzw. an den Individualverkehr spielt für die Attraktivität aber auch für mögliche Distributionsmöglichkeiten von Produkten eine wichtige Rolle. Darüber hinaus können weiche Standortfaktoren, wie beispielsweise das Image des Standorts, ebenfalls wichtig für Life Science Unternehmen sein.
- Flächenkosten: Kosten, wie Miet- bzw. Kaufpreise für die jeweiligen Life Science Flächen, stellen ebenfalls einen wichtigen Aspekt bei der Standortwahl dar, werden jedoch häufig von den jeweiligen Unternehmen nicht als primärer Entscheidungsfaktor für die Standortwahl eingeschätzt.
- Personalverfügbarkeit: Standorte mit qualifizierten Arbeitskräften sind für Life Science Unternehmen von Vorteil. Ein Standort, der Zugang zu talentierten Fachkräften bietet, sichert die nachhaltige Entwicklung des Unternehmens durch Young Talents. Dabei spielt die Nähe zu Universitäten und Hochschulen abermals eine wichtige Rolle.
- Finanzierungsmöglichkeiten: Life Science Unternehmen benötigen oft erhebliche finanzielle Ressourcen für Forschung, Entwicklung und Produktion. Standorte mit einem guten Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten, wie Risikokapital und öffentlichen Förderprogrammen, können für Unternehmen in der Branche förderlich sein. Ebenfalls sorgen steuerliche Anreize, wie beispielsweise eine niedrige Gewerbesteuer, dazu, dass die wirtschaftliche Rentabilität von Investitionen in Forschung und Entwicklung erhöht wird. Theoretische Flächennutzung von Life Science 605.700 Erwerbstätige X Ø 35 m²/ AP Life Science Flächenbedarf in Tausend m² Life Science Immobilienmarkt in Deutschland Das Segment der Life Science Immobilien ist in Deutschland trotz einer steigenden öffentlichen Thematisierung weiterhin intransparent, was Aussagen vor allem über Flächenumsätze, Mietniveaus und Transaktionsvolumina erschwert. Hierzu tragen auch vielfältige Überschneidungen zu anderen Assetklassen, die eine genaue Trennung erschweren, deutlich bei. Daher bietet es sich an, die vorliegenden Parameter zu nutzen, um der tatsächlichen Marktsituation so nah wie möglich zu kommen. Bestand, Flächenumsatz, Mietniveau – eine Annäherung Anhand von Anforderungsprofilen, Abschlüssen sowie Projekten ist es ersichtlich, dass die Flächennutz
