Büromarktüberblick Top-7
Berlin
Flächenumsatz
Die Marktaktivitäten auf dem Berliner Büroflächenmarkt sind weiterhin zurückhaltend, allerdings zeigte sich das dritte Quartal belebter als die vorausgegangenen Quartale. Mit erfassten 167.000 m² Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer stellt es sich als das bisher stärkste Quartal in diesem Jahr dar. Nichtsdestotrotz verweilt der Umsatz in den ersten drei Quartalen mit 428.000 m² 31,2 % unter dem Vorjahreswert und 27,6 % unter dem fünfjährigen Mittel. Allerdings stellt Berlin mit diesem Ergebnis den aktivsten Markt innerhalb der Top-7 dar. Dazu trägt die im dritten Quartal begonnene Erweiterung des Bundeskriminalamtes in der Puschkinallee maßgeblich bei. Dieser Eigennutzerdeal geht mit 25.000 m² in die Umsatzstatistik ein. Trotz der leichten Belebung des Umsatzgeschehens ist aufgrund anhaltender Unsicherheit der Unternehmen nicht von einem Jahresendspurt auf dem Berliner Büroflächenmarkt auszugehen. Für das Jahr 2023 kann ein Flächenumsatz von bis zu 600.000 m² als realistisch eingeschätzt werden.
Angebot & Leerstand
Bürofertigstellungen sowie eine spürbare Zunahme an Untermietflächen, sowohl im groß- als auch im kleinflächigen Segment, treffen in Berlin aktuell auf ein zurückhaltendes Anmietungsgeschehen. Infolgedessen ist die Leerstandsrate im dritten Quartal weiter angestiegen. So hat diese innerhalb der letzten 12 Monate um 100 Basispunkte auf nun 4,3 % zugenommen.
Rent
Der weiterhin bestehende Nachfrageüberhang nach modernen und innenstadtnahen Flächen, die den aktuellen Anforderungen nach flexiblen Workspaces gerecht werden, spiegelt sich in der Entwicklung der Spitzenmiete wider. Diese liegt zum aktuellen Stand bei 44,30 €/m² und damit 3,5 % über dem Vergleichszeitraum 2022 (Q3 2022: 42,80 €/m²). Die Durchschnittsmiete steigt gegenüber dem Vorjahr moderat um 0,50 €/m² auf 28,60 €/m².
Investmentmarkt
Käufer und Verkäufer auf dem Berliner Büroinvestmentmarkt haben weiterhin nicht zueinander gefunden, was durch das moderate Transaktionsvolumen von in Höhe 1,02 Mrd. Euro in den ersten neun Monaten 2023 verdeutlicht wird. Das Ergebnis ordnet sich 73,0 % unter dem fünfjährigen Mittel ein (Q1-Q3 2018 – Q1Q3 2022: 3,78 Mrd. Euro). Ohne einige wenige Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich, wie beispielsweise das „MYND“ oder das „BEAM“, wäre das Transaktionsvolumen deutlich geringer ausgefallen. Die Spitzenrendite hat innerhalb der letzten 12 Monate um 110 Basispunkte zugenommen und steht nun bei 4,10 %.
Hamburg
Flächenumsatz
Auf dem Hamburger Büroflächenmarkt haben sich die verhaltenen Marktaktivitäten auch im dritten Quartal des Jahres fortgesetzt. Der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer beläuft sich in den ersten neun Monaten des Jahres auf 320.000 m², was einen Rückgang von 30,0 % zum Vorjahreszeitraum darstellt. Dabei prägt vor allem der Mangel an großflächigen Vermietungen das Marktgeschehen. So bleibt die Anmietung durch RTL mit ca. 17.200 m² in der ehemaligen Marquard & Bahls Firmenzentrale weiterhin der größte Vertragsabschluss im bisherigen Jahresverlauf. Vor allem moderne und flexible Büroflächen stehen bei Flächengesuchen im Mittelpunkt, was aufgrund des Mangels eben dieser Flächen gepaart mit der derzeitigen konjunkturbedingten Zurückhaltung für das letzte Quartal des Jahres keine signifikante Marktbelebung erwarten lässt. Insgesamt kann auf dem Hamburger Büromarkt von einem Gesamtjahresumsatz von bis zu 450.000 m² ausgegangen werden.
Angebot & Leerstand
Auf dem Hamburger Vermietungsmarkt hat die Leerstandsrate in den vergangenen Monaten leicht auf 4,1 % zugelegt. Im Vergleich zum Vorjahreswert stellt dies einen Anstieg von 30 Basispunkten dar. Auch zum Jahresende ist nicht mit einer deutlichen Zunahme zu rechnen, da nahezu keine spekulativen Flächen auf den Markt kommen.
Rent
Die Fokussierung der Nachfrage auf flexibel nutzbare und zentral gelegene hochwertige Flächen hat die Bürospitzenmiete auf dem Hamburger Büromarkt weiter steigen lassen. Diese erreicht mit 34,50 €/m² einen neuen Höchstwert und liegt damit 3,6 % über dem Vorjahr. Die Durchschnittsmiete nimmt im Vergleich zum Vorjahr um 0,10 €/m² oder 0,5 % zu und notiert damit bei 20,90 €/m².
Investmentmarkt
Auch im dritten Quartal des Jahres kann der Hamburger Büroinvestmentmarkt keine Belebung verzeichnen. Das Transaktionsergebnis für das laufende Jahr beläuft sich bis dato auf 460 Mio. Euro, was 84,2 % unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums liegt. Sinnbildlich für das geringe Transaktionsvolumen steht das nahezu vollständige Fehlen von Großdeals. Somit bleibt der Ankauf des Fritz-Schumacher-Gebäudes durch die Stadt Hamburg für rund 120 Mio. Euro der signifikanteste Abschluss in diesem Jahr. Die Zunahme der Spitzenrendite hat sich auch im dritten Quartal 2023 fortgesetzt, womit diese nun bei 4,20 % liegt.
