Transaktionsmarkt Wohnportfolios
Nach einer Steigerung der Marktaktivitäten im großvolumigen Segment sind in den vergangenen drei Monaten Wohnportfolios* für insgesamt rund 2,7 Mrd. Euro in Deutschland gehandelt worden, womit dieser Zeitraum das beste Quartalsergebnis seit Jahresbeginn 2023 liefert. Dabei wurde der Vorjahreswert (Q3 2023: 1,4 Mrd. Euro) um fast 90 % überschritten. Gegenüber dem Vorquartalsniveau (Q2 2024: 2,4 Mrd. Euro) ergibt sich ein Plus von rund 13 %.
Marktüberblick
Transaktionen 2014 - 2024
Im bisherigen Jahresverlauf sind damit bis Ende September 2024 Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) für 5,9 Mrd. Euro gehandelt worden, womit das Vorjahresresultat um 1,2 Mrd. Euro getoppt wird. Insgesamt wurden in den vergangenen drei Quartalen rund 38.100 Einheiten verkauft, was eine Erhöhung von fast 50 % gegenüber dem Vorjahr darstellt.
Die Marktaktivitäten zeigen eine deutliche Belebung, dennoch bleibt das erzielte Ergebnis im langfristigen Vergleich unterdurchschnittlich. So wurde das Neun-Monats-Mittel der vergangenen fünf Jahre von 13,2 Mrd. Euro um rund 55 % unterschritten. Neben den herausfordernden Rahmenbedingungen und dem schwachen Jahresstart sind vor allem die stetig gestiegenen Rekordergebnisse der Vorjahre für diesen Unterschied verantwortlich. Preisabschläge unter anderem bei restrukturierungsbedürftigen Immobilienbeständen der Assetklassen Value-Add und Opportunistic hatten zusätzlich einen dämpfenden Einfluss auf das absolut erreichte Transaktionsvolumen.
Aktuell weist das Wohnportfoliotransaktionsgeschehen Seitwärts- bis leichte Aufwärtsbewegungen auf, was durch die letzte Zinssenkung der EZB neuen Schub bekommen sollte. Von wachsender Bedeutung sowohl für den Bestand als auch für den Neubau sind die neuen Anforderungen hinsichtlich Nachhaltigkeit beziehungsweise Energieeffizienz. Dabei stehen insbesondere entwicklungsfähige Immobilien in wachstumsstarken Ballungsgebieten und Neubauobjekte vor allem aus dem Segment des bezahlbaren Wohnens im Fokus der Marktaktivitäten.
Bei der Unterscheidung nach Größenklassen haben vor allem die großvolumigen Segmente im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens verzeichnet. Insgesamt wurde in den Clustern oberhalb der 100-Mio.-EuroMarke in den ersten drei Quartalen 2024 ein Umsatz von 3,5 Mrd. Euro registriert. Dies ist ein Plus von rund 31 Prozent zu den ersten drei Quartalen 2023. Überdurchschnittliche Zuwächse weisen zudem die kleinteiligen Segmente unterhalb von 25 Mio. Euro auf. In der Summe wurden in diesen Clustern Immobilien für rund 1,1 Mrd. Euro gehandelt, was einem Anstieg von 29,1 % gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.
Transaktionsanzahl nach Investorentyp
Die bisher größte Transaktion des Jahres ist weiterhin der Ankauf eines Vonovia-Portfolios mit rund 4.500 Wohnungen (inklusive 40 Hektar Grundstück) für rund 700 Mio. Euro in Berlin aus dem zweiten Quartal, der federführend durch die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Howoge getätigt wurde.
Seit Jahresbeginn sticht die öffentliche Hand mit erhöhten Ankaufsaktivitäten hervor, wobei eine Fokussierung auf bezahlbaren Wohnungen vor allem in Projektentwicklungen erkennbar ist. Die Schaffung und die Bereitstellung von preisgünstigerem Wohnraum in angespannten Märkten werden auch in den kommenden Jahren wichtige Aufgaben der kommunalen Gesellschaften bleiben. Insgesamt hat die öffentliche Hand Wohnportfolios im Wert von 1,6 Mrd. Euro (Marktanteil: 27,1 %) erworben. Dies entspricht einem Wachstum von 1,1 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahr (Q1-Q3 2023). Die Gruppe der offenen Immobilienfonds und Spezialfonds sowie die Asset- und Fondsmanager folgen mit einem Volumen von 1,3 Mrd. Euro bzw. 1,2 Mrd. Euro auf den weiteren Plätzen bei der Käuferseite.