Büromarkt Q3 2025 Top-7 Deutschland

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Inhaltsverzeichnis
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    Übersicht

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    Bürotransaktionsmarkt

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    Bürovermietungsmarkt

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    Berlin

    • Der Berliner Büroflächenmarkt ist auch nach dem dritten Quartal unter dem Vorjahresresultat geblieben. So beläuft sich der Flächenumsatz von Januar bis September 2025 auf rund 372.000 m2, womit das Vorjahr um 12,7 % unterschritten wurde (Q1-Q3 2024: 426.000 m2).
    • Geringe Marktaktivitäten im Flächensegment oberhalb der 10.000 m2-Marke haben zu diesem niedrigen Umsatzresultat geführt. Hingegen ist die Flächennachfrage im kleinteiligen Segment unterhalb von 1.000 m2 unverändert stark.
    • Eine hohe Nachfrage nach Premiumflächen hat die Spitzenmiete sowohl im Vergleich zum Vorquartal (+0,7 %) als auch zum Vorjahr (+2,9 %) auf 45,80 €/m2 ansteigen lassen. Aus einem wachsenden freien Angebot an Flächen, die aktuelle Qualitätsansprüche nicht erfüllen, ist hingegen ein Rückgang der Durchschnittsmiete auf nun 27,00 €/m2 resultiert (Q3 2024: 28,40 €/m2).
    • Der Leerstand ist infolge der Angebotszunahme um 1,6 %-Punkte angestiegen und beläuft sich am Ende des dritten Quartals auf 7,9 %.
    • Die Spitzenrendite für Berliner Büros bewegt sich unverändert bei 4,40 %. Das Büroinvestmentvolumen summiert sich für das laufende Jahr auf 1,08 Mrd. Euro.

    Hamburg

    • Der Hamburger Büroflächenmarkt hat im bisherigen Jahresverlauf 2025 eine stabile Vermietungsdynamik gezeigt. Mit 312.000 m2 ist der Flächenumsatz im langjährigen Vergleich zwar unterdurchschnittlich, gegenüber dem Vorjahr ist aber eine Steigerung von 4,7 % erfasst worden (Q1-Q3 2024: 298.000 m2).
    • Positiv hervorzuheben ist, dass Umsatzaktivitäten in allen Größenklassen und somit auch im großflächigen Segment stattfanden. Im dritten Quartal sticht die Anmietung von NXP-Semiconductors Germany über rund 26.000 m2 in einer Projektentwicklung heraus.
    • Während die Spitzenmiete sich in den vergangenen Monaten kaum verändert hat (35,70 €/m2), hat die Durchschnittsmiete zugelegt. So bewegt sich diese mit nun 21,80 €/m2 um 1,30 €/m2 über dem Vorjahresniveau.
    • Eine erneute Zunahme weist der Leerstand auf, der mit einer Quote von 6,3 % im Vorjahresvergleich um 1,3 %-Punkte angewachsen ist. Gegenüber anderen Märkten bewegt sich diese allerdings auf einem niedrigen Niveau.
    • Die Spitzenrendite für Hamburger Büros bleibt unverändert bei 4,45 %. Das Büroinvestmentvolumen 2025 bis dato liegt bei 505 Mio. Euro.

    München

    • Der Münchener Büroflächenmarkt hat im Jahresverlauf 2025 stabile Marktaktivitäten gezeigt. Mit einem Umsatz von 406.000 m2 in den ersten drei Quartalen bleibt das Vorjahresresultat aber unerreicht (Q1-Q3 2024: 447.000 m2).
    • Positive Effekte gingen vom großflächigen Segment aus, bei dem eine anziehende Flächennachfrage festzustellen war. Für das dritte Quartal ist dabei die Anmietung des Automobilzulieferers Schaeffler von 12.000 m2 im Projekt "Tomorrow" hervorzuheben.
    • Eine hohe Nachfrage nach Anmietungsmöglichkeiten in zentralen Lagen hat die Spitzenmiete erneut ansteigen lassen. Mit 55,50 €/m2 liegt diese nun 3,7 % über dem Vorjahresniveau. Die Durchschnittsmiete weist im Jahresvergleich ein Plus von 6,0 % auf 26,50 €/m2 auf.
    • Mit einer Quote von 8,0 % hat der Leerstand weiter zugenommen (Q3 2024: 6,8 %). Hiervon betroffen sind insbesondere periphere Teilmärkte, während in Top-Lagen freie Flächen rar bleiben.
    • Die Bürospitzenrendite liegt in München unverändert bei 4,40 %. Bürotransaktionen sind im bisherigen Jahresverlauf über 530 Mio. Euro erfasst worden.

    Frankfurt am Main

    • Für den Frankfurter Büroflächenmarktist für die ersten neun Monate 2025 ein Rekordergebnis innerhalb der letzten zehn Jahre erfasst worden. Mit einem Flächenumsatz von 455.600 m2 wurde das Vorjahresresultat dabei um 72,6 % übertroffen (Q1-Q3 2024: 264.000 m2).
    • Getragen wurde das Marktgeschehen vor allem durch das großflächige Segment. So machen Abschlüsse oberhalb von 5.000 m2 nahezu 60 % des Gesamtumsatzes aus. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies mehr als eine Vervierfachung des Umsatzes in diesem Segment.
    • Das Mietniveau hat infolge weiterer Anmietungen in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen erneut angezogen. So liegt die Spitzenmiete nun bei 52,70 €/m2 und die Durchschnittsmiete bei 31,50 €/m2. Im Vergleich zum Vorjahr stellen dies Zunahmen von 9,8 % bzw. 28,0 % dar.
    • Der Leerstand ist nach einer rasanten Zunahme in den Vorjahren nahezu stabil auf 10,7 % geblieben. Zu Ende September 2024 bedeutet dies allerdings eine Zunahme von 0,3 %-Punkten.
    • Der Leerstand ist nach einer rasanten Zunahme in den Vorjahren nahezu stabil auf 10,7 % geblieben. Zu Ende September 2024 bedeutet dies allerdings eine Zunahme von 0,3 %-Punkten.
    • Die Spitzenrendite für Frankfurter Büros steht unverändert bei 4,50 %. Das Büroinvestmentvolumen summiert sich bis dato auf 250 Mio. Euro.

    Düsseldorf

    • Der Düsseldorfer Büroflächenmarkt hat die moderate Entwicklung zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2025 fortgesetzt. Der Flächenumsatz für das laufende Jahr summiert sich auf 153.000 m2, womit der Vorjahreswert um 1,3 % unterschritten wurde (Q1-Q3 2025: 155.000 m2).
    • Das Marktgeschehen ist vorwiegend von Mietabschlüssen im kleineren und mittleren Flächensegment bis 5.000 m2 geprägt worden, während großflächige Anmietungen weiterhin fehlen. So bleibt die Anmietung durch die Helaba über rund 7.800m2 im „Heylo“ aus dem zweiten Quartal der größte Abschluss im bisherigen Jahresverlauf.
    • Eine hohe Nachfrage nach modernen Flächen in zentralen Lagen, bei gleichzeitig knappem Angebot, hat die Spitzenmiete deutlich um 5,7 % gegenüber Q3 2024 auf 46,00 €/m2 steigen lassen. Die Durchschnittsmiete beläuft sich Ende September auf 20,10 €/m2.
    • Der Leerstand ist erneut gestiegen. 10,2 % des Flächenbestands stehen kurzfristig zur Verfügung – zum Vorjahr ein Plus von 1,5 %-Punkten.
    • Die Bürospitzenrendite in Düsseldorf bewegt sich bei 4,50 %. Büroobjekte sind 2025 bis dato über 175 Mio. Euro gehandelt worden.

    Stuttgart

    • Der Stuttgarter Büroflächenmarkt hat sich im bisherigen Jahresverlauf unterdurchschnittlich präsentiert. So ist von Januar bis Ende September 2025 ein Flächenumsatz in Höhe von 114.000 m2 erfasst worden. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang von 23,0 % (Q1-Q3 2024: 148.000 m2).
    • Zu dieser Entwicklung haben vor allem schwache Marktaktivitäten im dritten Quartal geführt, während einige Abschlüsse im großflächigen Segment aus der ersten Jahreshälfte das Ergebnis stützen. Hervorzuheben sind dabei die Anmietungen von Daimler Truck über 12.700 m2 sowie der Stadt Stuttgart von ca. 11.000 m2.
    • Die Spitzenmiete ist im bisherigen Jahresverlauf stabil auf 37,00 €/m2 verblieben. Gegenüber dem Vorjahr steht ein Plus von 2,00 €/m2. Die Durchschnittsmiete ist von höherer Volatilität geprägt und erreicht aktuell 20,50 €/m2.
    • Der Leerstand hat weiter zugenommen – vor allem in älteren Objekten in Randlagen. Die Leerstandsquote bewegt sich aktuell bei 6,4 % und damit 1,0 %-Punkte über dem Vorjahr.
    • Die Spitzenrendite für Stuttgarter Büroimmobilien ist bei 4,50 % verblieben. Das Bürotransaktionsvolumen liegt bei rund 150 Mio. Euro.

    Köln

    • Der Kölner Büroflächenmarkt hat sich zum Ende des dritten Quartals insgesamt stabil und vital präsentiert. Der Flächenumsatz des Jahres summiert sich bislang auf etwa 175.000 m2. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von 16,6 % (Q1-Q3 2024: 150.200 m2).
    • Marktprägend waren zahlreiche Abschlüsse im mittleren Größensegment zwischen 1.000 und 5.000m2. Diese ergänzen den erfolgreichen Jahresauftakt, der durch zwei Anmietungen durch das Kölner Jobcenter mit zusammen 31.000 m2 beflügelt worden war.
    • Die Durchschnittsmiete hat sich nach einem signifikanten Anstieg in den Sommermonaten nun auf 20,00 €/m2 stabilisiert, was im Vergleich zum Vorjahr ein klares Plus von 11,1 % bedeutet. Parallel zeigt die Spitzenmiete eine deutliche Korrektur auf 29,50 €/m2 (Q3 2024: 33,45 €/m2).
    • Der Leerstand hat sich in den letzten drei Monaten zwar leicht verringert, liegt mit 5,5 % aber 1,0 %-Punkte über dem Vorjahreswert und damit weiterhin oberhalb der Fluktuationsreserve von 5 %.
    • Die Spitzenrendite für Kölner Büroimmobilien notiert unverändert bei 4,60 %. Das Bürotransaktionsvolumen beläuft sich auf 280 Mio. Euro.