Investorenbeschreibung
Im Rahmen der Erhebung sind Fragen zum Investorentyp, der Assets under Management sowie der Risi-
kostrategie und den favorisierten Investmentstandorten gestellt worden. Ziele bestehen in der Erstellung eines grundlegenden Überblicks zu den befragten Experten und deren Unternehmen sowie der Ermittlung allgemeingültiger Trends und Strategien.
Asset- und Fondmanager stärkste Teilnehmergruppe
Bei der Verteilung der Investorentypen stellen die Asset- und Fondsmanager mit einem Anteil von 34,6 % die größte Teilnehmergruppe der Befragung dar. Den zweiten Platz nehmen mit insgesamt 20,1 % Privatinvestoren und Family Offices ein.
Mit etwas Abstand folgen in der aktuellen Umfrage Projektentwickler / Bauträger (10,9 %) sowie Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds und die Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds mit jeweils
fünf Antworten. Die teilnehmenden Unternehmen verwalten insgesamt ein Immobilienvermögen von ca. 136 Mrd. Euro. Die Spanne der verwalteten Vermögen zeigt wie in der Vorumfrage mit 50 Mio. bis 54 Mrd. Euro einen deutlichen Spread auf.
Investorentyp
A- und B- Standorte sowie Core- und Value-Add-Investments im Fokus
Bei der Risikostrategie stehen mit 35,7 % der teilnehmenden Befragten Value-Add Investoren an erster Stelle. Es folgen die Klassen Core (33,9 %) und Core+ (21,4 %). Opportunistische Investoren sind mit 8,9 % vertreten. Räumlich sind A- sowie B-Standorte im Investmentfokus. 83,9 % bzw. 73,2 % der befragten Experten halten hier Objekte. Die sonstigen Standorte fallen im Vergleich dazu zwar zurück, haben als Investitionsstandort von 42,9 % der Befragten aber ebenfalls eine wichtige Bedeutung.
Investment-Risikostrategie
Investment-Standort
Investoren sind primär in Büro- und Wohnimmobilien investiert – Einzelhandel gleichauf mit Logistik
Bei den Umfrageteilnehmern sind Büro- und Wohnimmobilien, wie auch schon in der vergangenen Befragung, mit hohen Anteilen in den Portfolios vertreten. In den beiden Segmenten sind rund 30 % der Befragten stark investiert (61-100 % Anteil der Assetklasse am Investmentvolumen). Auch Logistikimmobilien sind durch einen höheren Stellenwert bei den Investoren gekennzeichnet (12,2 % stark investiert). Im Einzelhandelssegment ist die Anzahl der stark investierten Teilnehmer im Vergleich zur Vorbefragung signifikant auf 12,8 % angestiegen, was primär auf das diesmalige Umfragesample zurückzuführen sein dürfte. Daneben sind zuletzt verstärkt Investments in Einzelhandelsimmobilien erfasst worden, was untergeordnet auch eine Rolle spielen könnte.
Assetallokation des Investmentvolumens
Hotel- und Healthcare-Immobilien zeichnen sich durch einen hohen Anteil von Investoren aus, die nicht oder wenig in diesen Assetklassen investiert sind (Hotel 94,4 %, Healthcare 84,9 %). Bei den sonstigen Immobilientypen wurden unter anderem Gastronomieflächen, Life Science & Tech, Self Storage und Data Centers als mögliche Investmentobjekte genannt, die aber lediglich bei wenigen Investoren und mit geringen Anteilen vorhanden sind. Die geringe Änderungsrate der Assetallokation im Vergleich zur vergangenen Investorenbefragung stellt, trotz größerer Teilnehmeranzahl, bei der derzeit nur geringen Transaktionsaktivität keine Überraschung dar. Marktakteure halten ihre aktuelle Portfoliozusammensetzung eher stabil und verzichten sowohl auf Käufe wie auch auf Verkäufe und warten die zukünftige Marktentwicklung weiter ab. Daher ist die Änderung im Einzelhandelssegment eher auf die Variabilität der Stichprobe zurückzuführen.
Zukünftige Investmentallokation – Büro verliert an Attraktivität, Wohn- und Logistikimmobilien weiter gefragt
Die zukünftige Investmentstrategie der Befragten in den kommenden 3-6 Monaten zeigt vor allem im Bürosegment eine Trendentwicklung. Nachdem in der vergangenen Umfrage kumuliert bereits 25,8 % der befragten Investoren eine leichte bzw. starke Reduzierung im Bürosegment vornehmen wollten, stieg der Anteil in der aktuellen Umfrage auf 37,2 % an, womit im Saldo signifikante Bürobestände abgebaut werden sollen. Dies ist u.a. mit der aktuellen Diskussion über die Rolle der Büros in der neuen Arbeitswelt zu erklären. Unternehmen bzw. Mieter suchen moderne, ESG-konforme, flexible und zugleich zentrale Büroflächen. Hierbei nehmen Nutzer oftmals weniger Fläche in Anspruch als zuvor. In der derzeitigen wirtschaftlichen Situation prolongieren auch einige Nutzer ihre Verträge, was teilweise mit einer Flächenverkleinerung verbunden ist. In den Portfolios der Investoren befinden sich viele Objekte, die nicht mehr den Nutzeranforderungen sowohl hinsichtlich der Lage als auch der Flächenqualität entsprechen. Dementsprechend planen einige Investoren Portfoliobereinigungen mit Änderung des Stellenwerts von Büroimmobilien. Bei Wohn- und Logistikimmobilien zeigt sich ein ähnliches Bild wie in der vorherigen Analyse. Die befragten Investoren wollen in den nächsten 3-6 Monaten ihre Anteile in diesen beiden Assetklassen eher leicht oder stark erhöhen (kumuliert: Wohnen 42,5 %, Logistik 37,2 %) oder konstant halten (Wohnen: 50,0 %, Logistik: 57,1 %). Jedoch ist der Anteil der Befragten, welche die Allokation im Wohn- und Logistiksegment stark erhöhen möchten, spürbar gesunken (Sommer 2023: Wohnen 16,1 %, Logistik 19,2 %), was u.a. mit den aktuellen Rahmenbedingungen und dem Stillstand am Investmentmarkt zu erklären ist. In den Kategorien Einzelhandel und Hotel sehen die Umfrageteilnehmer im Saldo Investmentopportunitäten und wollen entsprechende Anteile erhöhen (Einzelhandel: 28,1 % leicht bzw. stark erhöhen; Hotel: 29,1 % leicht bzw. stark erhöhen). Auf der anderen Seite wollen sich 9,4 % der Einzelhandelsund 9,7 % der Hotelinvestoren von ihren Assets trennen. Bei Healthcare-Immobilien sehen 28,6 % der Teilnehmer weiteres Potenzial in der Anlageklasse und planen, ihre Anteile hieran zu erhöhen (leicht und stark), während 71,4 % den Bestand an Pflegeheimen „unverändert“ belassen wollen. „Sonstige“ Assetklassen, welche von einzelnen Teilnehmern als Investmentziele genannt wurden, beinhalteten Data Center, Bildungsimmobilien, Life Science, Student Housing und Micro Living. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass innerhalb der fünf dominierenden Assetklassen 49 bis 63 % der Umfrageteilnehmer planen, ihren Bestand unverändert zu lassen. Dementsprechend ist keine dynamische Entwicklung zu erwarten. Im Gegenteil, die Zurückhaltung der Marktteilnehmer auf dem Investmentmarkt scheint in den kommenden Monaten anzuhalten. Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich ein vorerst seitwärts bewegendes Zinsniveau auf die Preisfindungsphase zwischen Käufern und Verkäufern niederschlagen wird.
