Transaktionsvolumen Büro
Der deutsche Büroinvestmentmarkt hat im dritten Quartal 2023 erneut nur wenige Marktaktivitäten gezeigt und infolgedessen das niedrigste Ergebnis des laufenden Jahres verbucht. So ist für die Monate Juli bis September ein Transaktionsvolumen von nur rund 0,7 Mrd. Euro erfasst worden, was eines der schwächsten Quartalsresultate seit Analysebeginn darstellt. Für die ersten neun Monate summiert sich das Ergebnis auf 3,91 Mrd. Euro. Nicht nur das Vorjahresergebnis in Höhe von 20,35 Mrd. Euro, sondern auch der Schnitt der letzten fünf Jahre (Q1-Q3 2018 – Q1-Q3 2022: 19,52 Mrd. Euro) ist jeweils um rund 80 % abgestürzt. Auch für das Schlussquartal lässt die derzeitige Gemengelage mit hohen Finanzierungskosten sowie nachgelassener Investment- und Nutzernachfrage nach Büros auf ein ebenfalls weit unterdurchschnittliches Resultat schließen.
Der massive Einbruch des Bürotransaktionsvolumens ist sowohl auf die Reduzierung von Einzelverkäufen von 14,87 Mrd. Euro im Vorjahr (Q1-Q3 2022) auf nun 3,60 Mrd. Euro, als auch einer Abnahme an Portofliodeals, die nur noch ca. 0,3 Mrd. Euro erreichen (Q1-Q3 2022: 5,48 Mrd. Euro), zurückzuführen. Während im Vorjahr große Pakete wie beispielsweise die Übernahme der alstria office REIT oder auch eine Vielzahl an Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich stattfanden, bestimmen derzeit Deals unterhalb von 50 Mio. Euro das Marktgeschehen.
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Der Büroinvestmentmarkt ist unverändert in der Hand deutscher Anleger, die ihren Marktanteil von 84,3 % zur Jahresmitte auf nun 87,3 % ausgebaut haben. Bei diesen fällt die Reduzierung gegenüber dem Vorjahr mit -63 % geringer als bei ausländischen Akteuren mit -96 % aus. Unter den Investorentypen bestimmen die „offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ das Marktgeschehen.
Transaktionsvolumen nach Käufertyp
Spitzenrenditen Büro
Nach der neuesten Gemeinschaftsdiagnose führender Wirtschaftsinstitute im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz wird der Wirtschaftseinbruch in Deutschland 2023 mit 0,6 % deutlich stärker ausfallen als noch in der Voruntersuchung erwartet. Für das kommende Jahr 2024 wurden die Wachstumserwartungen auf 1,3 % gesenkt. Gleichzeitig dürfte die Inflation in diesem Jahr noch auf hohem Niveau verbleiben. Diese Einschätzungen decken sich mit anderen Konjunkturindikatoren bzw. Umfragen. So ist der ifoGeschäftsklimaindex nochmals gesunken und liegt im September bei 85,7 Punkten. Innerhalb der Wirtschaftsbereiche ist die Lage besonders im Bauhauptgewerbe negativ, hier ist der Geschäftsklimaindikator auf den niedrigsten Wert seit Januar 2009 gefallen. Die Auswirkungen dieser Gemengelage spiegeln sich mittlerweile auf den Arbeitsmarkt in Deutschland wider. So beträgt die Arbeitslosenquote im September 2023 5,7 %, womit diese gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,3 %-Punkte zugelegt hat. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Deutschland präsentiert sich in den zuletzt verfügbaren Monaten (Mai, Juni und Juli 2023) jeweils gegenüber dem Vormonat nahezu ohne merkliche Zuwächse.
Im September 2023 hat die EZB den Leitzins abermals angehoben, womit dieser nun bei 4,50 % notiert. Damit einhergehend bewegen sich 10-jährige Bundesanleihen im Bereich von 2,8 %, während Hypothekenpfandbriefe mit gleichlautender Laufzeit auf rund 3,4 % gestiegen sind. Bauzinsen mit 10jähriger Laufzeit haben mittlerweile die 4,0 %-Marke überschritten. Infolgedessen sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Top-5 Märkten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und Düsseldorf in den letzten drei Monaten im Schnitt um 25 Basispunkte angestiegen. Hierbei reichen die Renditezunahmen von 0,20 %-Punkte in Düsseldorf auf bis zu 0,30 %-Punkte in Frankfurt. Damit belaufen sich die Spitzenrenditen auf 4,10 % in Berlin und München, 4,20 % in Hamburg sowie 4,25 % in Düsseldorf und Frankfurt.
Die herausfordernde Situation auf dem Büroinvestmentmarkt wird in den nächsten Quartalen bestehen bleiben. Die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern haben sich zwar weiter angenähert, ein neues Preisgleichgewicht ist allerdings noch nicht gefunden. Parallel befindet sich die Nutzernachfrage, getrieben u.a. von der wirtschaftlichen Ungewissheit, aktuell auf einem niedrigen Niveau und fokussiert sich auf zentral gelegene, moderne Büros. Auf dem Investmentmarkt wird entsprechend vorsichtig agiert. Eine sich abschwächende Inflation und eine mögliche Stablisierung des Leitzinses der EZB stellen positive Lichtblicke dar, die zu einer Marktbelebung beitragen sollten. Mit einem signifikanten Anstieg der Marktaktivitäten ist allerdings frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2024 zu rechnen. Für 2023 ist somit ein weit unterdurchschnittliches Jahresergebnis zu erwarten.
Spitzenrenditen Büro Top-5
Spitzenrenditen nach Assetklassen
