Transaktionsvolumen Logistik
Der deutsche Investmentmarkt für Logistikimmobilien hat im zweiten Quartal 2023 erneut schwache Marktaktivitäten gezeigt. Vor allem infolge des anhaltenden Kaufpreisfindungsprozesses sind in den Monaten April bis Juni 2023 Investments in Höhe von lediglich rund 0,93 Mrd. Euro erfasst worden, womit das Vorquartal allerdings leicht übertroffen worden ist. Insgesamt beträgt das Halbjahresergebnis bei Logistikinvestitionen 1,77 Mrd. Euro. Im Vergleich zum sehr guten Vorjahr (H1 2022: 5,99 Mrd. Euro) ist ein Minus von 70 % auszuweisen. Auch der Schnitt der letzten fünf Jahre (H1 2018 – H1 2022: 3,93 Mrd. Euro) ist um 55 % unterboten worden.
Der Rückgang ist vor allem durch den Einbruch bei Portfoliodeals verursacht worden. Ein marginaler Marktanteil von 8,5 % ist in den ersten sechs Monaten 2023 erfasst worden – vor einem Jahr betrug dieser 53,5 %. Zu den registrierten Paketverkäufen zählt beispielsweise der Erwerb von fünf Unternehmensimmobilien für 80 Mio. Euro durch einen von Lodge Quai Advisors LLP beratenen Fonds. Einzelverkäufe sind für 1,62 Mrd. Euro verantwortlich, womit das Vorjahresergebnis um 42 % unterschritten wird (H1 2022: 2,79 Mrd. Euro). Zu den größten Transaktionen zählen der Verkauf des Logistikpark Coreport II in Schkeuditz an Values Real Estate, die Veräußerung des Bauknecht Business Parks in Fellbach an Quantum sowie der Erwerb des Panattoni-Parks in Kaltenkirchen durch J.P. Morgan und die Cromwell Property Group.
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Deutsche Anleger sind mit 1,23 Mrd. Euro für das Gros des gehandelten Transaktionsvolumens verantwortlich. Dabei fällt deren Abnahme mit -43 % nur halb so hoch aus, wie die der ausländischen Akteure, die für 540 Mio. Euro investiert haben.
Transaktionsvolumen nach Käufertyp
Spitzenrenditen Logistik
Die gesamtwirtschaftlichen Aussichten in Deutschland haben sich im zweiten Quartal 2023 wieder eingetrübt. Nach jüngsten Konjunkturprognosen wird nun für das laufende Jahr mit einem BIP-Rückgang zwischen 0,3 und 0,5 % gerechnet – zu Jahresbeginn wurde noch ein geringes Wachstum prognostiziert. Für das Jahr 2024 wird von einem moderaten BIP-Anstieg oberhalb der 1,0 %-Marke ausgegangen. Die derzeitige Eintrübung zeigt sich auf Bundesebene nicht nur in einer Abnahme des ifo-Geschäftsklimaindexes, der im Juni 2023 um 3,0 Punkte gefallen ist und bei 88,5 Punkten liegt, auch bewegt sich der GfK Konsumklimaindex mit -25,4 Punkten (Ende Juni 2023) weiterhin deutlich im negativen Bereich und hat damit zuletzt wieder abgenommen. Dies ist u.a. auf die unverändert hohe Inflation zurückzuführen. Zum Stand Juni 2023 lag diese in Deutschland bei 6,4 %. Der Arbeitsmarkt bekommt die schwierigen konjunkturellen Rahmenbedingungen zu spüren, zeigt sich bislang aber noch weitestgehend stabil. So ist die Arbeitslosenquote in Deutschland im Juni 2023 im Vergleich zum Vormonat unverändert geblieben. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme von 0,3 %-Punkten auf 5,5 %. Damit einhergehend ist die Erwerbstätigkeit in Deutschland vorerst noch robust. Im Juni lag die Anzahl der Erwerbstätigten bei ca. 46 Mio. Personen und damit auf dem Niveau des Vormonats.
Nachdem die EZB den Leitzins mittlerweile zum neunten Mal innerhalb eines Jahres erhöht hat und dieser nun bei 4,25 % notiert, haben sich die Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen zuletzt oberhalb der 2,50 %Marke gezeigt. Dies hatte im zweiten Quartal abermals teils deutliche Auswirkungen auf die Kaufpreisfaktoren im Immobiliensektor. So sind in den Top-5 Märkten die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien um 5 Basispunkte angestiegen. Im Vergleich zu anderen Assetklassen (Büro, Einzelhandel) haben Logistikimmobilien den geringsten Anstieg verbucht, jedoch erreichen diese das höchste Niveau. Die Spitzenrendite liegt nun in allen Top-5 Märkten bei 4,00 %.
Die Preisfindungsphase auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt hat bislang kein Ende gefunden. Hiermit ist erst zu rechnen, wenn eine Stabilisierung bei der Zinsentwicklung absehbar wird. Bis dahin ist von einer weiteren Renditezunahme, bei gleichzeitig niedriger Investmenttätigkeit auszugehen. Die aktuell schwierigen konjunkturellen Rahmenbedingungen bremsen Marktaktivitäten zusätzlich aus. Trotz einer weiterhin vorhandenen Nachfrage nach Investmentmöglichkeiten im Logistiksegment wird eine signifikante Marktbelebung noch in diesem Jahr damit immer unwahrscheinlicher und ist stattdessen frühestens im kommenden Jahr zu erwarten. Insofern ist aktuell für das Gesamtjahr ein Logistiktransaktionsvolumen lediglich im Bereich der Jahre 2014 bis 2016 prognostizierbar.
Spitzenrenditen Logistik Top-5
Spitzenrenditen nach Assetklassen
