Büroinvestmentmarkt Top-7
Berlin
Flächenumsatz
Der Berliner Büroflächenmarkt konnte trotz der herausfordernden Marktsituation im Schatten des Ukrainekriegs einen moderaten Jahresauftakt verzeichnen. Das Umsatzvolumen durch Vermietungen und Eigennutzer beläuft sich in den ersten drei Monaten 2023 auf 139.000 m², was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einen Anstieg von 6,1 % darstellt. Das 5-Jahres-Mittel der ersten Quartale ist jedoch um über 25 % unterschritten worden. Die bedeutendsten Mietvertragsabschlüsse der ersten drei Monate sind die Großanmietungen von über 19.000 m² im Bauprojekt „AP15“ in der Mediaspree durch die Boston Consulting Group sowie der Abschluss von gut 12.800 m² durch das Jobcenter Berlin MarzahnHellersdorf in der Märkischen Allee. Eine erwartete konjunkturelle Aufhellung gepaart mit dem Wunsch der Nutzer nach zentralen, modernen und ESG-konformen Flächen, um neue Arbeitsplatzkonzepte zu realisieren, wird das Umsatzvolumen in den nächsten Quartalen steigen lassen.
Angebot & Leerstand
Die Leerstandsrate steht zum Ende des ersten Quartal 2023 bei 3,7 % und ist damit im Vergleich zum Vorquartal um 0,2 %-Punkte angestiegen. Dies kann u.a. mit einer Zunahme an Untermietflächen erklärt werden. Entwicklerseitig werden mittlerweile noch nicht gestartete Projekte on-hold gesetzt. Insofern dürfte, trotz eines weiter steigenden Leerstandes, keine Angebotsschwemme zu erwarten sein.
Mieten
Hochwertige und moderne (Neubau-)Flächen stehen in Berlin weiter im Fokus der Nachfrager, was sich auf die Mietpreisentwicklung ausgewirkt hat. So hat die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,0 % auf nun 43,70 €/m² zugenommen. Die Durchschnittsmiete weist hingegen eine Seitwärtsbewegung auf und steht ebenso wie im Vorjahresquartal bei 28,10 €/m².
Investmentmarkt
Das Geschehen auf dem Berliner Büroinvestmentmarkt präsentiert sich im ersten Quartal 2023 auf einem sehr niedrigen Niveau. So sind nur 190 Mio. Euro an Büroinvestments erfasst worden, womit gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Rückgang von 83,2 % zu verzeichnen ist. Insgesamt präsentiert sich das Transaktionsgeschehen kleinteiliger. Hierbei reiht sich beispielsweise auch der Verkauf des "Moabit Office" für ca. 29 Mio. Euro an den Spezialfonds Berenberg Real Estate Berlin ein. Der Anstieg der Bürospitzenrendite hat sich in den letzten drei Monaten fortgesetzt. Diese erreicht derzeit 3,70 %, was im Vergleich zum Vorjahresquartal einem Plus von 1,30 %-Punkten entspricht.
Hamburg
Flächenumsatz
Der Hamburger Büroflächenmarkt zeigt sich innerhalb der ersten drei Monate des Jahres 2023 - in Anbetracht der angespannten Marktsituation - mit einem soliden Ergebnis. Der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer beläuft sich demnach auf 103.500 m², was im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Rückgang von 15,2 % bedeutet. Das 5-jährige-Mittel der ersten Quartale ist lediglich um 10,3 % unterschritten worden. Gestützt wurde das aktuelle Ergebnis durch Abschlüsse oberhalb der 2.000 m²Marke, wobei der Vertragsabschluss über 6.800 m² durch die IU Internationale Hochschule im Quartier am Zeughaus zu den bedeutendsten Vermietungen in diesem Quartal zählt. Trotz der konjunkturellen Eintrübung sind derzeit einige Mietgesuche im Bereich bis zu 5.000 m² im Markt. Dementsprechend könnte 2023 ein Umsatz im Bereich des mittelfristigen Durchschnitts erzielt werden.
Angebot & Leerstand
Die moderate Nachfrage ist im ersten Quartal auf ein geringes Fertigstellungsvolumen getroffen. Auch auf Gesamtjahressicht 2023 ist der Großteil der Projekte bereits an Nutzer vergeben. Darüber hinaus spielt das Thema der Untermietflächen derzeit eine untergeordnete Rolle. Dementsprechend ist die Leerstandsquote im ersten Quartal mit 3,9 % sowohl gegenüber dem Vorquartal als auch Vorjahresquartal stabil geblieben.
Mieten
Die Fokussierung der Mieter auf neuwertige, moderne sowie zentrale Büroflächen hat das Mietpreisniveau sowohl bei der Durschnitts- als auch bei der Spitzenmiete weiter steigen lassen. So hat die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahresquartal um 14,8 % auf 21,00 €/m² zugenommen, bei der Spitzenmiete beläuft sich der Zuwachs auf 6,3 %, womit diese nun bei 34,00 €/m² liegt.
Investmentmarkt
Auf dem Hamburger Büroinvestmentmarkt ist die Zurückhaltung der Marktteilnehmer deutlich spürbar. Das Transaktionsvolumen im Bürosegment belief sich im ersten Quartal des Jahres 2023 auf 65 Mio. Euro, was einen signifikanten Rückgang von 95,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt. Jedoch ist dieses Ergebnis im Zusammenhang mit der Übernahme der alstria office REIT im letzten Jahr zu werten. Ohne diese reduziert sich das Minus auf rund 80 %, wobei in den letzten drei Monaten vornehmlich kleinere Deals stattgefunden haben. Die Spitzenrendite ist weiter angestiegen und steht zum Ende des ersten Quartals 2023 bei 3,75 %, was einer Zunahme von 1,15 %-Punkten gegenüber Q1 2022 entspricht.
