Büroinvestment Deutschland
Die Konsequenzen des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine, welche sich unter anderem in einer Rekordinflation, einem steigenden Zinsniveau und Unsicherheiten bei der Energieversorgung manifestierten, haben auch spürbare Auswirkungen auf dem deutschen Büroinvestmentmarkt hinterlassen. So beläuft sich das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2022 auf 23,20 Mrd. Euro, was einem Rückgang von 22,4 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht (2021: 29,91 Mrd. Euro). Damit liegt das Ergebnis 25,0 % unterhalb des Durchschnitts der fünf vorangegangenen Jahre (2017 – 2021: 30,95 Mrd. Euro).
Im vierten Quartal des Jahres ist dabei mit 2,86 Mrd. Euro das geringste Umsatzvolumen im Jahresverlauf registriert worden. Das Gesamtergebnis wurde somit vornehmlich durch die Transaktionen im ersten (Q1 2022: 10,65 Mrd. Euro) bzw. dritten Quartal (Q3 2022: 6,40 Mrd. Euro) erzielt, welche gemeinsam 73,5 % des Transaktionsvolumens ausmachen. Vor allem die Übernahme der alstria office REIT-AG aus dem ersten Quartal, welche mit mehr als 4,5 Mrd. in die Statistik einfloss, sticht im Jahresverlauf heraus. Dennoch sind Einzeltransaktionen trotz eines Rückgangs weiterhin mit 74,7 % die dominierende Transaktionsart geblieben.
Die Käuferherkunft zeigt für 2022 ein ausgeglichenes Bild. Ausländische Investoren haben mit einer Quote von 52,9 % des gesamten Transaktionsvolumens leicht vor den inländischen Investoren mit 47,1 % gelegen. Bezüglich der Akteure hat im Jahr 2022 die Käufergruppe der „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ mit 21,8 % Marktanteil die Spitze gebildet, gefolgt von „offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ mit 21,0 %.
Mit den Zinsanpassungen der EZB sowie dem Anstieg des risikolosen Zinses in Form von 10-jährigen Staatsanleihen der Bundesrepublik, die sich mittlerweile wieder deutlich über der 2 %-Marke bewegen, hat auch der Anpassungsdruck bei den Spitzenrenditen angehalten. So sind die Spitzenrenditen innerhalb der Top-7 Büromärkte im Jahresverlauf 2022 sukzessive angestiegen. Über alle Märkte hinweg ist ein Zuwachs von durchschnittlich 86 Basispunkten verzeichnet worden. Somit haben zum Jahresende die Top-Bürostandorte allesamt deutlich über der 3 %-Marke gelegen. Die Spitzenrenditen in den betrachteten Sekundärstandorten reichen von 4,00 % in Bonn bis 4,40 % in Ulm. Im ungewichteten Durchschnitt dieser Standorte ist ein Zuwachs von 43 Basispunkten erfasst worden.
Ein geringerer Konjunkturrückgang, als in Vorprognosen erwartet wurde, wird sich möglicherweise in einer schnelleren Nachfrageerholung bei den Nutzern auf den Büromärkten widerspiegeln. Parallel kann aktuell eine leicht verbesserte Grundstimmung potenzieller Flächennachfrager vernommen werden, was sich als Stütze einer Umsatzbelebung zeigen könnte. Dementsprechend präsentieren sich die Vorrausetzungen für Büroinvestments in 2023 teilweise mit einem leicht positiven Vorzeichen. Dennoch ist die Preisfindungsphase zwischen Käufer- und Verkäuferseite noch nicht abgeschlossen. Hier wird für die zweite Jahreshälfte 2023 mit einem neuen Marktgleichgewicht gerechnet, was sich auch in einer Belebung des Transaktionsmarktes bis zum Jahresende niederschlagen sollte.
Bürotransaktionsvolumen Deutschland
Bürovermietung & Eigennutzer Deutschland
Die Bürovermietungsmärkte in Deutschland haben im Jahr 2022 infolge der Gemengelage aus Ukraine-Krieg, Rekordinflation und damit einhergehender Zinswende sowie eingetrübter Konjunkturaussichten ein zweigeteiltes Bild gezeigt. Zum Jahresbeginn 2022 war noch der Großteil der Märkte durch Nachholeffekte aus der Coronapandemie geprägt, die teils mit zunehmender konjunktureller Eintrübung im Jahresverlauf zu einem Umsatzrückgang führten. Dennoch kann in Summe für alle in diesem Bericht betrachteten 13 Städte mit Standorten der NAI apollo group eine leicht positive Umsatzentwicklung in Höhe von 2,0 % ausgewiesen werden. Absolut wurde hier ein Umsatz von 3,82 Mio. m² (2021: 3,74 Mio. m²) erfasst, womit sich dieser nahezu im Mittel der vorangegangenen zehn Jahre einordnet (2012-2021: 3,85 Mio. m²).
Im Vergleich der Städtecluster sind die Top-7 Standorte (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt a. M., Köln, Düsseldorf und Stuttgart) durch eine Umsatzzunahme geprägt. Die erfassten 3,32 Mio. m² stellen ein Plus von 5,0 % gegenüber dem Vorjahr dar. Die anderen betrachteten sechs Standorte Bonn, Essen, Dortmund, Mannheim, Heidelberg und Ulm verzeichnen hingegen eine Abnahme in Höhe von 14,4 % auf rund 496.500 m² in 2022. Die Differenzierung nach einzelnen Standorten präsentiert sich dementsprechend zweigeteilt. In Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Essen sind Umsatzsteigerungen registriert worden. In Berlin, Frankfurt, Bonn, Dortmund, Mannheim und Ulm hat der Flächenumsatz teils spürbar abgenommen. Heidelberg ist durch Stabilität gekennzeichnet.
Weiterhin stellt die bayerische Landeshauptstadt München (inkl. Umland) den größten Büromarkt in Deutschland dar, dessen Bürobestand sich zum Jahresende 2022 auf 21,15 Mio. m² (BGF) beläuft. Dahinter reihen sich Berlin (19,80 Mio. m²), Hamburg (14,24 Mio. m²), Frankfurt (11,53 Mio. m²), Köln (8,43 Mio. m²), Stuttgart (8,36 Mio. m²) sowie Düsseldorf (7,33 Mio. m²) nach gif MF-G ein. In den beiden Ruhrgebietsstädten Essen und Dortmund summiert sich der gemeinsame Bestand auf 6,34 Mio. m². In Bonn sind 4,01 Mio. m² Bürofläche vorhanden. Mannheim und Heidelberg (Rhein-Neckar) vereinen zusammen 3,24 Mio. m² sowie Ulm 0,92 Mio. m². Die im Jahresverlauf teilweise durchwachsene Umsatzentwicklung spiegelt sich in einem Zuwachs der Flächenverfügbarkeit wider. Über alle Märkte hinweg betrachtet hat die Leerstandsquote gegenüber dem Vorjahr um 0,1 %-Punkte auf 4,7 % in 2022 zugelegt, der höchste Wert seit 2016. Damit standen dem Markt zum Jahresende 2022 rund 4,97 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung (2021: 4,80 Mio. m²). Für die Top-7 beträgt der Leerstand 4,31 Mio. m² bzw. 4,7 % (2021: 4,7 %). Für die Sekundärstandorte liegt die Leerstandsquote bei 4,6 % (2021: 4,3 %)
Zwar steuert Deutschland auf eine Rezession zu, doch diese wird nach neuesten Prognosen nicht so tief ausfallen als noch vor wenigen Monaten angenommen, was die Grundstimmung bei Unternehmen verbessert. Eine schnellere Erholung der Nutzernachfrage auf den Büromärkten kann hieraus resultieren. Parallel sind vielerorts weiterhin Gesuche im Markt. Zudem sind einige Anmietungsbestrebungen in 2022 nicht finalisiert worden, die im neuen Jahr nun zum Abschluss kommen könnten. Dennoch bleibt der Blick in die Zukunft und eine Einschätzung der kommenden Umsatzentwicklung bei den aktuellen Rahmenbedingungen zurückhaltend. Für die erste Jahreshälfte ist eine geringere Bürof lächennachfrage wahrscheinlich, die in der zweiten Jahreshälfte anziehen sollte. Dabei verlieren ältere Bestandsgebäude weiter an Bedeutung, während vor allem moderne Flächen, in denen neue Arbeitsplatzmodelle umgesetzt werden können, an zentralen Standorten immer stärker in den Fokus der Nutzer rücken. Die Erfüllung der ESG-Anforderungen wird zukünftig ein Hauptkriterium bei Flächenanmietungen, was primär durch Neubauten bedient werden kann.