Transaktionsvolumen
Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt setzte auch zu Beginn des Jahres 2025 den Erholungskurs moderat fort. Die Zuversicht in den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt scheint zu überwiegen, trotz der derzeitigen wirtschaftlichen Lage und jüngst gestiegener Kapitalmarktzinsen.
So ist im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen in Höhe von 5,3 Mrd. Euro erfasst worden, das leicht über dem Vorjahresresultat von 5,2 Mrd. Euro (Q1 2024) liegt und den besten Jahresstart seit der Zinswende in 2022 darstellt. Im Vergleich zum Schnitt der ersten Quartale der vergangenen fünf Jahre notiert das aktuelle Quartal jedoch weiterhin rund 50 % niedriger (Q1 2020 – Q1 2024: 11,3 Mrd. Euro).
Das Gros des Transaktionsvolumens in den ersten drei Monaten fußt auf Einzelverkäufen, die sich mit 4,1 Mrd. Euro leicht über dem Vorjahreszeitraum befinden (Q1 2024: 4,0 Mrd. Euro). Marktprägend war hierbei die Veräußerung des Büroobjektes „Upper West“ an die private Schoeller Group für weit über 400 Mio. Euro. Rund 150 Mio. Euro bezahlte die Versicherung Generali an Art-Invest für den „Momenturm“ an der Rosenheimer Straße 139 in München. Insgesamt spielte sich der Großteil aller Einzelinvestments allerdings im Bereich zwischen 10 und 50 Mio. Euro ab.
Portfoliodeals verzeichneten ein Investmentvolumen in Höhe von 1,2 Mrd. Euro, womit dieses auf dem Vorjahrsniveau ist. Hierunter stechen 45 Einzelhandelsimmobilien hervor, die Slate AM in mehreren Paketen für insgesamt 420 Mio. Euro erworben hat. Für 380 Mio. Euro sicherte sich die Stadt Hamburg über ihre Konzernholding HGV 13 Pflegeheime von der Deutschen Wohnen. Und ebenfalls im dreistelligen Millionenbereich lag ein Paket mit 22 Nahversorgungsimmobilien, das für 132 Mio. Euro an Habona ging.
Transaktionsvolumen nach Assetklassen
Zum einen haben die erfassten größeren Bürodeals sowie zum anderen eine insgesamt höhere Dynamik an Bürotransaktionen dazu geführt, dass die Assetklasse der Büroimmobilien nach den ersten drei Monaten etwas überraschend das höchste Transaktionsvolumen verbucht. Mit rund 1,6 Mrd. Euro haben die Büroinvestments um rund ein Drittel gegenüber dem Vorjahreszeitraum zugenommen. Mittlerweile sehen Investoren vermehrt die Umbrüche am Büromarkt als Chance mit steigenden Mieten und knapper werdenden ESG-konformen, zentralen Büroflächen, die in der mittleren Frist einer möglichen Nachfragebelebung gegenüberstehen. In Einzelhandelsimmobilien sind insgesamt 1,2 Mrd. Euro geflossen (-31 % y-o-y). Von dem Einzelhandelsvolumen entfällt rund ein Drittel auf die Ankäufe durch Slate. Der Portfolioanteil in dieser Assetklasse beträgt insgesamt 48,3 %, was ca. 0,6 Mrd. Euro entspricht. Lager- und Logistikimmobilien sind im ersten Quartal die drittstärkste Anlageklasse gewesen. Mit 1,1 Mrd. Euro ist das Volumen hier um 27 % (yo-y) gesunken. Gestützt wurde der Lager- und Logistikumsatz durch Einzelinvestments, die mit ca. 1,0 Mrd. Euro +14,6 % über dem Vorjahreszeitraum notieren. Im Segment der „Sonstigen Nutzungen“ konnte ein Investmentvolumen in Höhe von fast 1,4 Mrd. Euro erfasst werden. Die hierin beinhalteten Hotelimmobilien sind für nahezu 0,4 Mrd. Euro verantwortlich. Ein Plus im Vergleich zum Vorjahr von fast 50 % bedeutet zugleich eine Steigerung des Marktanteils auf nun ca. 7 %.
Das moderate Marktwachstum in Q1 2025 basiert vor allem auf einer Zunahme von 11 % bei Investments internationaler Investoren. Insgesamt sind ausländische Akteure für ein Volumen von 1,8 Mrd. Euro verantwortlich, was einem Marktanteil von 33,8 % entspricht. Hierunter haben angelsächsische Investoren mit weit über einer Mrd. Euro den größten Anteil. Es folgen hauptsächlich Investoren aus dem EU-Raum. Deutsche Anleger haben rund 3,5 Mrd. Euro in einheimische Gewerbeimmobilien investiert.