Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von 12,11 Mrd. Euro erzielt. Der Vorjahreswert
wurde damit um rund 18,3 % übertroffen. Nach einem positiven Jahresauftakt (6,84 Mrd. Euro) hat sich die Marktdynamik im zweiten Quartal mit 5,27 Mrd. Euro allerdings abgeschwächt (+7,0 % gegenüber Q2 2025). Das aktuelle Halbjahresresultat fällt hierdurch im Vergleich zu früheren Perioden negativ aus. Sowohl der Fünfjahresschnitt (16,51 Mrd. Euro, -26,7 %) als auch der Zehnjahresschnitt (20,34 Mrd. Euro, -40,5 %) wurden deutlich verfehlt. Das Niveau der Vorkrisenjahre bleibt damit bei weitem unerreicht.
Unter den Größensegmenten stellen sich die Großabschlüsse oberhalb der 100-Mio.-Euro-Schwelle im ersten Halbjahr 2026 als stärkste Klasse heraus. Ein Volumen in Höhe von 3,98 Mrd. Euro bedeutet nach einem Rückgang von 41,4 % im Vorjahreszeitraum nun eine Zunahme von 27,5 % und einen Marktanteil von 32,9 %. Portfolios kommen auf 3,17 Mrd. Euro bzw. einen Marktanteil von 26,2 %, die damit gegenüber dem Vorjahr sowohl absolut als auch an Anteilen leicht hinzugewinnen konnten. Das Gros des Transaktionsvolumens entfällt jedoch weiterhin auf Einzeltransaktionen (8,94 Mrd. Euro, 73,8 % Marktanteil). Bei der Herkunft der Investoren dominieren nach wie vor inländische Käufer mit 7,35 Mrd. Euro bzw. 60,7 % Marktanteil, während ausländisches Kapital auf 4,76 Mrd. Euro bzw. 39,3 % kommt.
Das Bürosegment bildet auch zur Jahresmitte unverändert die volumenstärkste Assetklasse. Ein Transaktionsvolumen von 3,21 Mrd. Euro (+33,4 % ggü. Vorjahr) ergibt einen Marktanteil von 26,5 %. Auf dem zweiten Rang folgen Lager- und Logistikimmobilien mit 2,34 Mrd. Euro, die damit nahezu das Vorjahresniveau erreicht haben (Marktanteil: 19,3 %). Das Einzelhandelssegment fällt dagegen mit 2,24 Mrd. Euro (-26,0 %) auf den dritten Platz im Ranking zurück (Marktanteil: 18,5 %). Hiervon wird mit 52,9 % der Großteil vom Teilsegment der Supermärkte, Discounter, Fachmärkte & Fachmarktzentren getragen.
Einen deutlichen Zuwachs weist die Gruppe der sonstigen Immobilien auf, die mit 4,32 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 35,7 % in Summe die insgesamt umsatzstärkste Klasse bildet. Dies gründet sich in erster Linie auf den Gesundheitsbereich, in dem mit der 80-%-Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica die größte Transaktion im Jahresverlauf fällt. Verkäufe von Hotels, die ebenfalls in die Gruppe der „Sonstigen" fallen, summieren sich auf rund 740 Mio. Euro.
Die Netto-Spitzenrenditen haben sich zur Jahresmitte in Bewegung gesetzt. So ist die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Durchschnitt der Top-5-Märkte um 10 Basispunkte auf 4,55 %
gestiegen, nachdem diese über mehrere Quartale hinweg stabil bei 4,45 % notiert hatte. Auch bei Lager- und Logistikimmobilien hat sich der Schnitt um 10 Basispunkte auf 4,55 % erhöht,
was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine Zunahme von insgesamt 20 Basispunkten bedeutet. Für innerstädtische Geschäftshäuser zeigt sich hingegen mit einem Durchschnitt von
4,20 % weiterhin Stabilität. Das Hotelsegment legt leicht um 5 Basispunkte auf 4,85 % zu. Dieses Niveau wird jedoch weiterhin nur bei etablierten Core-Objekten in gefragten Lagen erreicht.
Ausblick
Die Rahmenbedingungen für den deutschen Gewerbeinvestmentmarkt haben sich im bisherigen Jahresverlauf erneut eingetrübt. Der Iran-Krieg und die damit verbundenen Zunahmen bei
Inflation und Finanzierungszinsen haben wieder zu neuen Risikoeinschätzungen und Zurückhaltung bei den Marktteilnehmern geführt. Infolgedessen haben die Marktaktivitäten nach einem
positiven Jahresstart zu Beginn des Sommers wieder abgenommen. In den kommenden Monaten ist hier mit wenig Verbesserung zu rechnen. Sofern sich die geopolitische Lage entspannt
und die konjunkturelle Entwicklung Aufwind erfährt, kann zum Jahresende eine Beschleunigung der Transaktionsdynamik – auch im großvolumigen Segment – eintreten. Der Verkaufsdruck
seitens vieler Bestandshalter steigt, parallel ist das Interesse an Investmentgelegenheiten vor allem seitens eigenkapitalstarker und risikofreudiger Investoren vorhanden, was den Markt
stützen kann. Bei den Spitzenrenditen sind nach den Anstiegen im Büro- und Logistiksegment im ersten Halbjahr weitere punktuelle Zunahmen möglich. Das prognostizierte Jahresvolumen
2026 ist nach den letzten Entwicklungen auf rund 25 Mrd. Euro zu senken, womit es im Bereich der beiden Vorjahre, aber signifikant unter dem 10-Jahresschnitt liegen würde.