Transaktionsvolumen Büro
Der deutsche Büroinvestmentmarkt hat sich auch im zweiten Quartal 2023 mit einer äußerst schwachen Performance gezeigt. Mit 1,91 Mrd. Euro verbuchen die Monate April bis Juni 2023 allerdings deutlich mehr Investments als die ersten drei Monate des Jahres (1,26 Mrd. Euro). Insgesamt ist mit einem Halbjahresergebnis in Höhe von 3,17 Mrd. Euro eines der schlechtesten Resultate seit der Finanzkrise erfasst worden. Unverändert wird der Markt durch ungleiche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern ausgebremst. Erst mit einem absehbaren Ende der Leitzinserhöhungen seitens der EZB dürfte sich wieder mehr Belebung auf dem Transaktionsmarkt zeigen.
Der Einbruch des Bürotransaktionsvolumens betrifft sowohl Einzel- als auch Portfoliotransaktionen. In beiden Segmenten reduzierte sich das gehandelte Volumen im Vergleich zum Vorjahr um jeweils über 5 Mrd. Euro. Im Vorjahr floss im Portfoliosegment noch die AlstriaÜbernahme in die Statistik ein, weshalb hier in H1 2022 fast 5,5 Mrd. Euro erfasst worden sind. Aktuell beträgt das entsprechende Volumen weniger als 300 Mio. Euro – ein Minus von 95 %. Einzelverkäufe haben um zwei Drittel auf 2,88 Mrd. Euro in der ersten Jahreshälfte 2023 nachgegeben.
Transaction volume by buyer origin
Hinsichtlich der Käufernationalitäten wird ersichtlich, dass sich ausländische Akteure aktuell spürbar stärker zurückhalten als einheimische. Während der Rückgang bei deutschen Investoren bei 45 % liegt (H1 2023: ca. 2,7 Mrd. Euro), beträgt die entsprechende Abnahme bei ausländischen Anlegern 95 % (H1 2023: ca. 500 Mio. Euro).
Transaktionsvolumen nach Käufertyp
Unter den Investorentypen sind mit größerem Abstand die „offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“, gefolgt von „Versicherungen / Pensionskassen“ und „Privatinvestoren / Family Offices“ durch die höchsten Volumina gekennzeichnet.
Spitzenrenditen Büro
Die gesamtwirtschaftlichen Aussichten in Deutschland haben sich im zweiten Quartal 2023 wieder eingetrübt. Nach jüngsten Konjunkturprognosen wird nun für das laufende Jahr mit einem BIP-Rückgang zwischen 0,3 und 0,5 % gerechnet – zu Jahresbeginn wurde noch ein geringes Wachstum prognostiziert. Für das Jahr 2024 wird von einem moderaten BIP-Anstieg oberhalb der 1,0 %-Marke ausgegangen. Die derzeitige Eintrübung zeigt sich auf Bundesebene nicht nur in einer Abnahme des ifo-Geschäftsklimaindexes, der im Juni 2023 um 3,0 Punkte gefallen ist und bei 88,5 Punkten liegt, auch bewegt sich der GfK Konsumklimaindex mit -25,4 Punkten (Ende Juni 2023) weiterhin deutlich im negativen Bereich und hat damit zuletzt wieder abgenommen. Dies ist u.a. auf die unverändert hohe Inflation zurückzuführen. Zum Stand Juni 2023 lag diese in Deutschland bei 6,4 %. Der Arbeitsmarkt bekommt die schwierigen konjunkturellen Rahmenbedingungen zu spüren, zeigt sich bislang aber noch weitestgehend stabil. So ist die Arbeitslosenquote in Deutschland im Juni 2023 im Vergleich zum Vormonat unverändert geblieben. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme von 0,3 %-Punkten auf 5,5 %. Damit einhergehend ist die Erwerbstätigkeit in Deutschland vorerst noch robust. Im Juni lag die Anzahl der Erwerbstätigten bei ca. 46 Mio. Personen und damit auf dem Niveau des Vormonats.
Nachdem die EZB den Leitzins mittlerweile zum neunten Mal innerhalb eines Jahres erhöht hat und dieser nun bei 4,25 % notiert, haben sich die Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen zuletzt oberhalb der 2,50 %-Marke gezeigt. Dies hatte im zweiten Quartal abermals teils deutliche Folgen auf die Kaufpreisfaktoren von Büroimmobilieninvestments. So sind im Vergleich zum ersten Quartal die Spitzenrenditen für Büroimmobilien im Durchschnitt der Top-5 Märkte um 18 Basispunkte angestiegen.
Innerhalb der einzelnen Büromärkte sind Zunahmen in Höhe von 0,15 % bis 0,20 %-Punkten verzeichnet worden. Damit nähern sich Spitzenwerte der 4,00 %-Marke an. Mit 4,05 % hat Düsseldorf diese Marke bereits überschritten. Die anderen Top-5 Standorte notieren bei 3,85 % (Berlin und München) sowie bei 3,95 % (Frankfurt und Hamburg).
Die Preisfindungsphase auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt hat bislang kein Ende gefunden. Hiermit ist erst zu rechnen, wenn eine Stabilisierung bei der Zinsentwicklung absehbar wird. Bis dahin ist von einer weiteren Renditezunahme, bei gleichzeitig niedriger Investmenttätigkeit auszugehen. Die aktuell schwierigen konjunkturellen Rahmenbedingungen bremsen Marktaktivitäten zusätzlich aus. Eine signifikante Marktbelebung noch in diesem Jahr wird damit immer unwahrscheinlicher und ist stattdessen frühestens im kommenden Jahr zu erwarten. Insofern ist aktuell für das Gesamtjahr 2023 ein Bürotransaktionsvolumen deutlich unterhalb der 10 Mrd. Euro-Marke prognostizierbar.
Spitzenrenditen Büro Top-5
Top Returns by Asset Class
