Der Frankfurter Büroflächenmarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei hat das dritte Quartal 2026 mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von 122.800 m² abgeschlossen – das bislang stärkste Quartalsergebnis des Jahres. Es liegt über dem zehnjährigen Q3-Durchschnitt (117.200 m²) und markiert das umsatzstärkste dritte Quartal seit 2018. Nach neun Monaten summiert sich der Flächenumsatz auf 273.200 m². Aufgrund des außergewöhnlich starken ersten Halbjahres 2025 wird der Vorjahreswert (455.600 m²) um 40,0 % unterschritten, der Fünf- und der Zehnjahresdurchschnitt um 11,4 % bzw. 18,1 %.
Die Zahl der Großabschlüsse über 10.000 m² hat im dritten Quartal zugenommen, bleibt aber unter dem Niveau von 2025. Seit Jahresbeginn wurden drei solcher Abschlüsse mit zusammen etwa 57.000 m² registriert, nach neun Anmietungen mit über 200.000 m² im Vorjahreszeitraum – ein Rückgang des Volumens um mehr als 70 %. Bei großen Gesuchen dauern die Prozesse deutlich länger. Getragen wurde der Umsatz vor allem von den kleinen und mittleren Größenklassen. Die stärksten Zugewinne gegenüber dem Vorjahr verzeichneten die Segmente unter 1.000 m² (+6,3 %) und zwischen 2.500 und 5.000 m² (+11,0 %).
Die „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ bleiben mit rund 62.200 m² die umsatzstärkste Branche, ihr Marktanteil sinkt jedoch von 35,9 % im Vorjahreszeitraum auf 22,8 %. Auf Rang zwei rücken die „Öffentlichen Einrichtungen“ mit rund 26.700 m², getragen von der Anmietung der BaFin mit rund 23.000 m² im RAW – dem größten Abschluss des dritten Quartals. Räumlich entfallen auf den CBD rund 143.800 m² bzw. 52,6 % des Flächenumsatzes, nach 56,5 % zur Jahresmitte. Wichtigster Teilmarkt bleibt mit Abstand die Bankenlage mit rund 85.400 m².
Die Spitzenmiete ist im dritten Quartal auf einen neuen Höchstwert von 55,30 €/m² gestiegen und liegt damit 4,9 % über dem Vorjahreswert von 52,70 €/m². Geprägt wird das Spitzensegment von Abschlüssen in Neubauentwicklungen wie dem „Opernplatz 2“ sowie in den letzten verfügbaren Flächen etablierter Premiumobjekte. Die Durchschnittsmiete liegt mit 28,00 €/m² um 3,50 €/m² bzw. 11,1 % unter dem Vorjahreswert, gegenüber dem Vorquartal fällt der Rückgang mit 0,20 €/m² jedoch deutlich geringer aus. Der Effekt der hochpreisigen Großabschlüsse des Vorjahres dürfte damit weitgehend ausgelaufen sein.
Der marktaktive Leerstand ist im dritten Quartal nur noch leicht gestiegen. Ende September stehen rund 1,35 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung, die Quote liegt mit 11,7 % um 0,1 Prozentpunkte über dem Vorquartal. Dazu trug u. a. das revitalisierte Omega-Haus in Offenbach-Kaiserlei bei, für dessen etwa 52.000 m² bislang keine Nutzer gefunden wurden. Für 2026 werden Fertigstellungen von rund 117.000 m² erwartet, davon sind noch knapp 54.000 m² verfügbar. 2027 sind von ca. 126.000 m² lediglich 25.000 m² anmietbar, 2028 von rund 245.000 m² etwa 95.400 m² – davon nur knapp 8 % im CBD.
Ausblick
Die deutsche Wirtschaft zeigt erste Zeichen einer Stabilisierung, ein signifikanter Aufschwung ist angesichts der geopolitischen und konjunkturellen Rahmenbedingungen jedoch nicht zu erwarten. Für das Jahresergebnis wird entscheidend sein, ob im vierten Quartal noch größere Anmietungen zustande kommen. Viele Unternehmen haben die Klärung ihres Flächenbedarfs weit vorangetrieben, stellen finale Entscheidungen aber zurück, solange die wirtschaftlichen Perspektiven unklar bleiben. Das Jahresergebnis dürfte oberhalb der Resultate der Jahre 2022 bis 2024 liegen. In den zentralen Lagen bleiben moderne Flächen knapp, was die Spitzenmiete weiter stützen dürfte. Ältere Bestände geraten dagegen zunehmend unter Druck, für einen Teil der Leerstände rücken Revitalisierung oder Umnutzung in den Blick. Für den Leerstand auf Gesamtmarktebene ist vorerst keine Trendwende zu erwarten.