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Übersicht
Berlin
- Der Berliner Büroflächenmarkt ist 2025 mit einem der schwächsten Ergebnisse der letzten zehn Jahre gestartet. Der Flächenumsatz in Höhe von 109.000 m² liegt 26,4 % unter dem Vorjahreszeitraum (Q1 2024: 148.000 m²).
- Das moderate Abschneiden ist zum einen auf das Fehlen von Großabschlüssen oberhalb von 10.000 m² zurückzuführen, obwohl entsprechende Gesuche im Markt sind, und zum anderen hat sich die in Berlin traditionell starke „öffentliche Hand“ zurückgehalten.
- Allerdings konnten hochpreisige Abschlüsse in modernen und zentralen Flächen registriert werden, weshalb die Spitzenmiete y-o-y um 2,2 % auf 45,50 €/m² angestiegen ist. Die Durchschnittsmiete hat hingegen um 2,5 % auf 27,80 €/m² nachgegeben.
- Der Leerstand hat auf 7,3 % weiter zugenommen (+1,9 %-Punkte ggü. Q1 2024). Vakanzen in aktuellen Projekten werden diesen weiter anwachsen lassen.
- Die Spitzenrendite für Berliner Büros bewegt sich unverändert bei 4,40 % (Q1 2024: 4,40 %). Das Büroinvestmentvolumen summiert sich auf 530 Mio. Euro.
Hamburg
- Der Hamburger Büroflächenmarkt zeigt sich in den ersten drei Monaten 2025 mit einem positiven Ergebnis. So konnte ein Büroflächenumsatz von 121.000 m² verzeichnet werden, der 46 % über dem Vorjahr notiert (Q1 2024: 83.000 m²).
- Die Marktbelebung zeigt sich mit einer Zunahme an größeren Deals. Dazu zählen die Anmietungen von 13.300 m² durch die HCOB im „Ajour“ in der City sowie 7.800 m² durch das Personalamt der Stadt Hamburg im „Ballin Voyage“. Daneben ist der Start des Eigennutzerprojektes durch Körber Technologies mit 7.900 m² einer der größten Umsätze.
- Spitzen- als auch Durchschnittsmiete verzeichnen gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Plus von 2,9 % bzw. 1,4 % und liegen damit aktuell bei 35,50 €/m² bzw. bei 21,30 €/m².
- Der Leerstandsanstieg hat sich im ersten Quartal 2025 weiter fortgesetzt. So ist die Quote innerhalb der letzten drei Monate um 0,2 %Punkte und in den letzten 12 Monaten um 0,9 %Punkte auf nun 5,5 % angestiegen.
- Die Spitzenrendite für erstklassige Hamburger Büros bleibt stabil bei 4,45 %. Das Büroinvestmentvolumen beträgt nur 10 Mio. Euro.
Munich
- Der Münchener Büroflächenmarkt weist einen moderaten Start ins Jahr 2025 auf. Der Umsatz von 135.000 m² liegt ca. 5 % unter dem Vorjahreswert (Q1 2024: 142.000 m²).
- Zwar konnte mit der Anmietung von 33.000 m² durch Siemens in der Entwicklung „Officehome Beat“ ein Abschluss deutlich oberhalb der 10.000 m²-Marke erfasst werden, ansonsten spielte sich das Marktgeschehen aber vor allem darunter ab. Viele Unternehmen warten weiterhin die makroökonomische Entwicklung ab.
- Davon unberührt hat sich der Anstieg der Spitzenmiete fortgesetzt. Für absolute Premiumflächen in zentralen Lagen werden bis zu 60,00 €/m² erzielt. Entsprechend hat die Spitzenmiete mittlerweile 54,50 €/m² erreicht (+6,9 % y-o-y). Die Durchschnittsmiete liegt bei 26,00 €/m² (+4,4 %).
- Der Leerstand beträgt aktuell 7,7 %, womit er in den letzten Monaten weiter zugenommen hat. Hierbei sind periphere Teilmärkte durch die größten Vakanzen gekennzeichnet.
- Die Bürospitzenrendite zeigt sich in München stabil bei 4,40 % (Q1 2024: 4,40 %). Das Bürotransaktionsvolumen beläuft in den ersten drei Monaten des Jahres auf 210 Mio. Euro.
Frankfurt am Main
- Der Frankfurter Büroflächenmarkt ist mit einem rekordverdächtigen ersten Quartal ins Jahr 2025 gestartet. So ist in den ersten drei Monaten ein Umsatz von 202.100 m² erfasst worden. Nicht nur das Vorjahresquartal, sondern auch der Schnitt der letzten zehn Jahresanfangsquartale ist damit mehr als verdoppelt worden.
- Marktprägend waren die Projektanmietungen des gesamten „Central Business Towers“ mit 73.000 m² durch die Commerzbank sowie von 32.000 m² in den neuen 16-stöckigen HPQ Offices im „Hafenpark Quartier“ durch die ING Deutschland.
- Ein hoher Anteil an Anmietungen in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen hat die Durchschnittsmiete auf den Rekordwert von 30,60 €/m² ansteigen lassen. Die Spitzenmiete hat gegenüber dem Vorjahr um 8,4 % auf nun 51,50 €/m² zugenommen.
- Der Leerstand beträgt zum Ende des ersten Quartals 2025 1,24 Mio. m², was einer Quote von 10,7 % entspricht. In den letzten 12 Monaten ist diese damit um 1,2 %-Punkte gestiegen.
- Die Spitzenrendite für erstklassige Büros in Frankfurt liegt unverändert bei 4,50 %. Das Büroinvestmentvolumen notiert bei 85 Mio. Euro.
Stuttgart
- Der Stuttgarter Büroflächenmarkt ist mit zurückhaltenden Marktaktivitäten ins Jahr 2025 gestartet. So beträgt der Flächenumsatz im ersten Quartal nur 39.000 m², womit er gegenüber dem Vorjahr um rund ein Drittel gesunken ist.
- Nicht nur im großflächigen Segment konnte eine Nachfrageabnahme erfasst werden, insgesamt ist der Markt durch Zurückhaltung geprägt. Größter Abschluss mit 6.200 m² stellt die Anmietung des Landes Baden-Württemberg in der Burgenlandstraße 31-35 dar.
- Der anhaltende Trend der Fokussierung auf zentrale und moderne Fläche hat die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr um 5,7 % auf 37,00 €/m² zunehmen lassen, womit diese auf dem Vorquartalsniveau liegt. Die Durchschnittsmiete hat in den letzten drei Monaten leicht nachgegeben, bewegt sich dennoch mit 21,30 €/m² 12,1 % über dem Vorjahr.
- Mit einem Plus von 0,1 %-Punkten hat der Leerstand auch im ersten Quartal zugenommen, wenn auch etwas abgeschwächter als zuvor. So beträgt die Quote nun 5,8 %.
- Die Spitzenrendite für Stuttgarter Büroimmobilien ist bei 4,50 % verblieben (Q1 2024: 4,50 %). Die Büroinvestments lagen bei 40 Mio. Euro.
Düsseldorf
- Der Düsseldorfer Büroflächenmarkt hat sich in den ersten drei Monaten mit einem schwachen Umsatzergebnis präsentiert. Die verzeichneten 40.000 m² bewegen sich 31 % unter dem Vorjahr (Q1 2024: 58.000 m²).
- Maßgeblich für das schwache Abschneiden ist das Fehlen von Großdeals. So ist der Abschluss von Galeria mit rund 6.800 m² im „rwi4“ (Völklinger Straße 4) die einzige Anmietung oberhalb der 5.000 m²-Marke.
- Größere und preisgünstigere Anmietungen haben die Durchschnittsmiete, wie bereits auch schon im Jahr 2024, sinken lassen. Diese beträgt aktuell 19,40 €/m² (-7,2 % y-o-y). Hingegen ist die Spitzenmiete im ersten Quartal stabil bei 43,50 €/m² geblieben. Über die letzten 12 Monate bedeutet dies ein Plus von 3,6 %.
- Der Leerstand hat in den vergangenen drei Monaten abermals zugenommen, womit die Quote bei 9,3 % liegt (+0,1 %-Punkte q-o-q; +0,8 %Punkte y-o-y).
- Die Bürospitzenrendite in Düsseldorf beträgt unverändert 4,50 % (Q1 2024: 4,50 %). Das Bürotransaktionsvolumen beläuft sich auf 25 Mio. Euro.
Köln
- Der Kölner Büroflächenmarkt startet das Jahr 2025 mit einem erfreulichen Ergebnis. Der Flächenumsatz in Höhe von 62.200 m² stellt mehr als eine Verdopplung zum Vorjahr dar (29.000 m²).
- Das sehr gute Resultat wird vor allem von zwei Projektanmietungen durch das JobCenter Köln mit 14.500 m² sowie 16.500 m² getragen. Insgesamt ist die öffentliche Hand für 33.300 m² verantwortlich.
- Weiterhin tendiert die Flächennachfrage zu zentralen und modernen Flächen, weshalb bei der Durchschnittsmiete ein Plus von 4,0 % (y-oy) auf 20,10 €/m² zu verzeichnen ist. Hingegen hat die Spitzenmiete nachgegeben und notiert bei 28,47 €/m².
- Der Leerstandszuwachs hat sich auch in Köln weiter fortgesetzt. Zum Ende des ersten Quartals sind 445.000 m² verfügbar, was einer Quote von 5,1 % entspricht. Damit ist diese innerhalb der vergangenen 12 Monate um 0,8 %-Punkte angewachsen.
- Die Spitzenrendite für erstklassige Kölner Büroimmobilien befindet sich unverändert bei 4,70 % (+0,2 %-Punkte y-o-y). Das Bürotransaktionsvolumen beläuft sich auf 10 Mio. Euro.