Investmentmarkt Deutschland
Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt hat im vierten Quartal 2024 eine moderate Belebung erfahren und das höchste Transaktionsvolumen der letzten beiden Jahre realisieren können. Die erfassten 7,6 Mrd. Euro können mit hoher Wahrscheinlichkeit als Trendwende im aktuellen Zyklus interpretiert werden. Dieses Ergebnis liegt 35,2 % (Q3 2024: 5,6 Mrd. Euro) über dem Vorquartal und 28,1 % über dem Vorjahreswert (Q4 2023: 5,9 Mrd. Euro). Für das Gesamtjahr 2024 beträgt das gewerbliche Transaktionsvolumen rund 24,9 Mrd. Euro, was einem Zuwachs von 12,1 % gegenüber 2023 (22,2 Mrd. Euro) entspricht.
Transaktionsvolumen
Im Jahr 2024 konnten sowohl bei Einzeltransaktionen als auch bei Portfoliodeals Zuwächse verzeichnet werden. Portfoliodeals zeigten mit einer Zunahme des gehandelten Volumens von 24 % gegenüber dem Vorjahr (+1,3 Mrd. Euro) allerdings eine stärkere Dynamik. Insgesamt wurden in diesem Segment fast 7 Mrd. Euro umgesetzt. Besonders hervorzuheben ist eine hohe Portfolioquote von 52,3 % bei Lager- und Logistikimmobilien, die das Gesamtvolumen maßgeblich beeinflusste. Zu den bedeutenden Paketverkäufen der letzten 12 Monate zählen ein 90 %-Anteil an fünf Logistikimmobilien erworben von LaSalle IM, die Veräußerung von zwölf Logistikimmobilien durch Branicks an P3 Logistics Parks (mit Preisen von jeweils über 300 Mio. Euro), drei Logistikobjekte, die Union Investment für rund 350 Mio. Euro an Prologis verkaufte, oder das FOX-Portfolio mit vier Logistikimmobilien, vermittelt von NAI apollo an EQT Exeter für einen dreistelligen Millionenbetrag.
Einzelinvestments erreichten zum Jahresende 2024 ein Volumen von 17,9 Mrd. Euro (+8,1 % y-o-y). Zu den herausragenden Einzeltransaktionen zählen das KaDeWe in Berlin (Transaktionsvolumen im Milliardenbereich), „Fünf Höfe“ und „Maximilianstraße 12-14“ in München (jeweils dreistelliger Millionenbereich), das Messe-Areal sowie das Büroensemble „ROSSIO“ in Köln (385 bzw. 270 Mio. Euro) und schließlich die Therme Erding (deutlich über 300 Mio. Euro).
Die Portfolioabschlüsse im Lager- und Logistiksegment haben wesentlich dazu beigetragen, dass diese Assetklasse mit 7,0 Mrd. Euro bzw. einem Marktanteil von 28,1 % im Gesamtjahr am stärksten abschnitt. Mit einem Plus von mehr als einem Fünftel gegenüber dem Vorjahr wird das hohe Interesse an dieser Assetklasse unterstrichen. Das zweithöchste Volumen mit 5,9 Mrd. Euro entfällt auf Einzelhandelsimmobilien. Hier zeigt sich neben den Veräußerungen der großen Geschäftshäuser in München sowie in Berlin, dass infolge der SignaInsolvenz eine Vielzahl an Kauf- und Warenhaustransaktionen den Markt beeinflusst hat. Im Vorjahresvergleich ergibt sich somit bei Einzelhandelsinvestments eine Zunahme des Volumens von rund 10 %. Büroimmobilien sind mit rund 5,4 Mrd. Euro auf dem dritten Rang gelandet, womit sich 2024 leicht unter 2023 (5,5 Mrd. Euro) einordnet und damit das das schwächste Jahresergebnis seit 2009 (4,4 Mrd. Euro) darstellt. Nicht nur die derzeitige konjunkturelle Lage Deutschlands mit dem damit verbundenen rückläufigen Bürovermietungsvolumen, sondern auch die strukturellen Megathemen (Home-Office und ESG) schlagen sich hier nieder. „Sonstige Nutzungen“ verzeichnen ein Transaktionsvolumen von ca. 6,6 Mrd. Euro, wovon rund 1,36 Mrd. Euro auf Hotelimmobilien entfallen. Damit bewegt sich das Hotelsegment leicht unter dem Vorjahr (2023: 1,44 Mrd. Euro).
Internationale Akteure scheinen, wie auch bei früheren Zyklen, beim (Wieder-)Einstieg in den Markt voranzugehen. So basiert das aktuelle Wachstum ausschließlich auf der Zunahme bei internationalen Käufern. Diese haben das investierte Volumen von rund 7,3 Mrd. Euro in 2023 auf nun 10,8 Mrd. Euro gesteigert, ein Plus von 48 %. Dabei stechen die USA, UK, Thailand oder auch Singapur mit den höchsten Volumina hervor. Einheimische Anleger haben in 2024 14,1 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert, womit diese sogar leicht unter dem Vorjahreswert (2023: 14,9 Mrd. Euro) liegen.
Spitzenrenditen 2024
