Transaktionsmarkt Wohnportfolios
Auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios* in Deutschland im Jahresverlauf 2023 infolge von schwachen Quartalsergebnissen und anhaltender Marktverunsicherung Wohnportfolios für insgesamt rund 6,2 Mrd. Euro gehandelt worden. Dies stellt einen Rückgang von 53 % im Vergleich zum bereits niedrigen Vorjahresniveau dar. Ein schwächeres Jahresresultat wurde zuletzt vor 12 Jahren, im Jahr 2011, erfasst. Das Schlussquartal erreicht mit einem Volumen von über 1,4 Mrd. Euro das Niveau des Vorquartals, womit es aber weit unterhalb der Ergebnisse vorangegangener Schlussquartale liegt (Mittelwert Q4Werte 2018-2022: 9,4 Mrd. Euro).
Marktüberblick
Transaktionen 2011 – 2023
Infolge der schwierigen Finanzierungsbedingungen, der konjunkturellen Schwäche- und der nicht abgeschlossenen Preisfindungsphase zwischen Verkäufern und Käufern hat sich der Investmentmarkt für Wohnportfolios weiterhin unterdurchschnittlich entwickelt. Großabschlüsse waren Mangelware. Nachgefragt waren überwiegend Immobilien im gering- bis mittelpreisigen Portfoliosegment. Hohe Zinsen gepaart mit hohen Baukosten und beendeten Förderprogrammen der Bundesregierung haben Investitionsaktivitäten ausgebremst. Für zusätzliche Verunsicherung unter den Marktteilnehmern haben der zunehmende ESG-Druck und die Krise am Projektentwicklermarkt gesorgt. Als Stütze für den Markt wirkt sich unverändert der Wohnraummangel aus, bei zugleich zunehmenden Wohnflächenbedarf. Hieraus resultiert weiteres Mietwachstum, was für die Stabilisierung der Kapitalwerte essenziell ist.
In den vergangenen 12 Monaten haben rund 33.700 Einheiten den Eigentümer gewechselt, was einen Rückgang um 47,1 % im Vergleich zu 2022 darstellt. Die Mehrzahl der gehandelten Immobilien sind dabei dem Value-AddSegment zuzuordnen. Aber auch der Handel von Core- und Core-Plus-Objekten hatte Bedeutung, vor allem aufgrund der ESG-Konformität, die diese häufig erfüllen und die in den Ankaufsprofilen eine immer größere Rolle spielt. Unter Einbeziehung aller erfassten Transaktionen und damit ohne Unterscheidung von Objekt- und Standortqualitäten beläuft sich der Preis pro Wohneinheit im Jahresschnitt 2023 auf rund 183.000 Euro. Der Durchschnittspreis des Vorjahres von 206.000 Euro je Wohnung wird damit um über 11 % unterschritten.
Der Handel von großvolumigen Portfolios oberhalb der 500-Mio.-Euro-Grenze beschränkt sich im abgelaufenen Jahr analog zum Vorjahr auf einen einzigen Abschluss. Hierbei handelt es sich um den Verkauf von insgesamt 1.350 Neubauwohnungen für rund 560 Mio. Euro im zweiten Quartal 2023 durch Vonovia an CBRE Investment Management. Der größte Umsatzanteil entfällt 2023 mit 39,8 % bzw. rund 2,5 Mrd. Euro (2022: 4,8 Mrd. Euro) auf die Größenklasse „100 < 500 Mio. Euro“. Investments unterhalb von 100 Mio. Euro summieren sich auf über 3,1 Mrd. Euro (2022: 7,7 Mrd. Euro). Alle Preiscluster oberhalb von 10 Mio. Euro haben dabei im Vorjahresvergleich Umsatzrückgänge verzeichnet. Bei kleineren Deals unterhalb von 10 Mio. Euro wurde das Vorjahresergebnis allerdings um über 20 % überschritten. Die Nachfrage nach Investmentmöglichkeiten im einstelligen Millionenbereich war im gesamten Jahresverlauf anhaltend hoch.
Transaktionsanzahl nach Investorentyp
