Rahmenbedingungen und übergeordnete Entwicklungen
Die deutsche Wirtschaft war 2023 mit einer herausfordernden Gemengelage aus u.a. weiterhin hoher Inflation, steigenden Zinsen sowie sinkenden Auftragseingängen konfrontiert. Infolgedessen sank das Bruttoinlandsprodukt (BIP) nicht nur im vierten Quartal um 0,3 % (preis-, saison- und kalenderbereinigt), sondern gab gleichfalls auf Gesamtjahressicht um 0,1 % nach. Derzeitige Prognosen für das Jahr 2024 deuten eine Fortsetzung dieser Entwicklung an. So geht die Bundesregierung zum Stand Februar 2024 von einem BIP-Wachstum von nur 0,2 % aus. Die derzeitige Lage wirkt sich mittlerweile auch auf den Arbeitsmarkt aus. Dementsprechend ist die Arbeitslosenquote in Deutschland zum Jahresbeginn 2024 über die 6 % Marke geklettert und liegt im März 2024 mit 6,0 % um 0,3 %-Punkte über dem Vorjahreswert. Der Verbraucherpreisindex lag im Jahresmittel 2023 in Deutschland bei 5,9 %. Wenngleich der Dezemberwert mit 3,7 % aufgrund eines Basiseffekts („Dezember-Soforthilfe“ im Jahr 2022) wieder etwas höher als zuvor notierte, ist der Preistrend insgesamt rückläufig. So ist im März 2024 der niedrigste Anstieg seit April 2021 zu verzeichnen. Dementsprechend sollte 2024 die restriktive Zinspolitik der EZB etwas gelockert werden.
Zum Jahresende 2023 hat der Leitzins der EZB unverändert bei 4,50 % gelegen. Mit der rückläufigen Inflation antizipieren die Finanzmärkte Zinssenkungen im Jahresverlauf 2024, die teilweise bereits im risikolosen Zins oder auch bei Immobilienkreditzinsen eingepreist worden sind. Dadurch können sich für die Immobilienwirtschaft wieder leicht positive Impulse ergeben. Aktuell befindet sich der Handel mit Wohnobjekten sowohl im privaten als auch im institutionellen allerdings noch auf einem sehr niedrigen Niveau.
Bauaktivitäten haben bis heute aufgrund von Inflation, Zinsanstieg und Baukostensteigerungen nicht wieder zugenommen, was u.a. durch den Rückgang der bundesweiten Wohnungsbaugenehmigungen (2023: 260.100 / -26,6 % ggü. 2022) auf das tiefste Niveau seit 2013 unterstrichen wird. Laut neuesten Informationen strebt die Bundesregierung eine Verkürzung des Genehmigungsverfahrens an. Befristet bis 2026 werden die jeweiligen Bundesländer eine einheitliche Genehmigungsfiktion von maximal drei Monaten ab dem Eingang des Bauantrags einführen.
Für Verunsicherung sorgt die Krise am Projektentwicklermarkt. Die Folgen hieraus werden aktuell in sich mehrenden Insolvenzen von Bauträgern besonders deutlich. Gleichzeitig nimmt das Ungleichgewicht zwischen Wohnraumangebot und Nutzernachfrage bei parallelem Rückgang der Baufertigstellungen zu (2022: 295.275 bzw. -26,2 % unterhalb der Zielmarke der Bundesregierung). Die Mietwohnungsnachfrage ist infolge der hohen Zuwanderung in den letzten zwei Jahren enorm angestiegen. Hinzu kommt durch die Umlenkung von potenziellen Käufern in den Mietermarkt ein zusätzlicher Nachfrageschub. Die deutlich steigenden Mieten gerade in Wachstumsregionen wie in Frankfurt und Umland sollten die Wohninvestments in Kapitalanlagen wieder zunehmend interessanter werden lassen.
Nachhaltigkeitsthemen wie CO²-Emissionen, energieeffizienter Neubau sowie Manage-to-Green-Strategien rücken immer stärker in den Fokus der Anleger. Die Nachfrage nach ESG-konformen Wohnobjekten wird aufgrund regulatorischer Vorgaben weiter steigen. Auch im Segment Geförderter Wohnungsbau / Bezahlbarer Wohnraum kann sich eine Investition aufgrund zinsvergünstigter Darlehen rechnen. Andere Wohnkonzepte, wie zum Beispiel möbliertes Wohnen auf Zeit, stoßen auf Interesse, auch weil sie von einer Mietregulierung bis heute teilweise ausgeschlossen sind.
Für 2024 können erneute Preiskorrekturen im Eigentumssegment zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden, mit einem stärkeren Preiseinbruch ist aber nicht mehr zu rechnen. Der Annäherungsprozess bei den Preisvorstellungen ist weit fortgeschritten und die Preise für Eigentumswohnungen in den Top 7-Metropolen stabilisierten sich zum Jahresende 2023 auf einem hohen Niveau.