Rahmenbedingungen und übergeordnete Entwicklungen
Das gesamtwirtschaftliche Umfeld in Deutschland hat sich in den vergangenen Monaten wieder verschlechtert. Nach den letzten Konjunkturprognosen soll das BIP in diesem Jahr um 0,3 bis 0,5 % sinken und nicht – wie noch zu Jahresbeginn erwartet – ein geringes Wachstum aufweisen. Die aktuelle Rezession spiegelt sich nicht nur im Rückgang des ifo-Geschäftsklimaindex wider, der im August 2023 um 1,7 Punkte auf 85,7 Punkte sank, sondern auch im GfK Konsumklimaindex, welcher mit -24,6 Punkten (August 2023) weiterhin deutlich negativ und zudem rückläufig ist. Dies steht u.a. im Zusammenhang mit der anhaltend hohen Inflation. Im August 2023 lag die Quote in Hessen bei 6,0 % (Deutschland: 6,1 %).
Die Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt wird vor allem durch die sozioökonomischen Gegebenheiten des jeweiligen Marktgebiets bestimmt. Hier stellt ein hoher und weiter wachsender Wohnraumbedarf eine wichtige Stütze dar. In der Bundesrepublik Deutschland ist im Jahr 2022 mit 84,4 Mio. Personen ein neuer Bevölkerungsrekord aufgestellt worden. Dies sind 1,1 Mio. Menschen mehr als im Vorjahr, was vor allem aus einer hohen Zuwanderung – insbesondere durch Fluchtbewegungen aus der Ukraine – getragen wurde. Die erneuten Bevölkerungsgewinne erhöhen die Nachfrage auf den Wohnungsmärkten, allerdings kann die Angebotsentwicklung nicht Schritt halten. Im Gegenteil, die Wohnungsneubauaktivitäten haben sogar deutlich abgenommen. So wird auch das von der Bundesregierung vorgegebene Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr unverändert bei weitem nicht erreicht (u.a. 2022: 295.275 Einheiten). Besserung ist hier mit Blick auf die aktuelle Genehmigungszahlen nicht in Sicht. Dies verwundert allerdings auch nicht. Infolge der hohen Inflation, steigenden Finanzierungskosten, zunehmenden Bau-, Rohstoff- und Energiepreisen sowie einem Mangel an Fachkräften sind die Kosten für Neubauvorhaben immens gestiegen. Deren Erwerb ist für institutionelle Investoren kaum noch rentabel und im Privatbereich vielfach nicht mehr leistbar. Die Folgen hieraus werden aktuell in sich mehrenden Insolvenzen von Bauträgern besonders deutlich.
Ungleiche Preisvorstellungen zwischen Käufer- und Verkäuferseite beschränken sich nicht auf das Neubausegment. Nach vielen Jahren steigender Preise, getrieben von günstigen Finanzierungsmöglichkeiten, haben das ungewisse wirtschaftliche Umfeld sowie angestiegene Zinsen und Baukosten, aber auch neue Wohnbauanforderungen hinsichtlich Nachhaltigkeit bzw. Energieeffizienz zu einem Kurswechsel auf dem gesamten Eigentumsmarkt geführt. Der Handel mit Wohnobjekten sowohl im privaten als auch im institutionellen Bereich hat insgesamt abgenommen. Der Trend stetig steigender Kaufpreise ist seit der zweiten Jahreshälfte 2022 unterbrochen. Mittlerweile zeigt die Entwicklung klar nach unten. Parallel verschiebt sich die Nutzernachfrage auf den Mietwohnungsraum, infolgedessen die Mieten anwachsen.
Mit Blick auf die hohe Wohnraumnachfrage und zusätzlich gestützt von zu erwartenden Investitionen in energetische Sanierungen sowie höheren Baukosten ist davon auszugehen, dass die Mieten sowohl im Bestands- als auch im Neubausegment weiterhin zunehmen werden. Allerdings fällt die Intensität innerhalb Deutschlands mit Wachstums- und Ballungsregionen auf der einen Seite und strukturschwachen Räumen auf der anderen Seite unterschiedlich aus.
Für den Eigennutzer- und Investmentmarkt und damit auch für den Projektentwicklermarkt bleibt entscheidend, wann bei den Preisvorstellungen die Kluft zwischen der Angebots- und der Nachfrageseite überwunden werden kann. Hierbei haben die weitere Entwicklung der Bau- und Finanzierungskosten sowie der gesamtwirtschaftlichen Rahmenfaktoren zentrale Bedeutung.