NAI apollo: Deutscher Transaktionsmarkt für Wohnportfolios zeigt zur Jahresmitte 2026 leichte Belebung

Mit 4,47 Mrd. Euro umsatzstärkstes erstes Halbjahr seit 2023
Megaabschlüsse bleiben aus, höchste Marktanteile bei Portfoliogrößen zwischen 50 und 500 Mio. Euro
Zunehmender Portfoliohandel im Value-Add- und Opportunistic-Segment
Umsatz von Forwarddeals sinkt im Jahresverlauf
Deutsche Investoren, insbesondere die öffentliche Hand, dominieren mit rund 63 Prozent das Investorenranking
Immobilienaktiengesellschaften & REITs steigern ihr Verkaufsvolumen deutlich und sind nun zweitstärkste Sell-Side-Akteure hinter Projektentwicklern & Bauträgern
Ausblick 2026: In der zweiten Jahreshälfte dürfte der bislang teilweise abwartende Markt stärkere Orientierung finden. Manage-to-Green-Strategien gewinnen weiter an Bedeutung, während Neubauaktivitäten auf niedrigem Niveau verharren. Der Fokus verlagert sich auf stabile Cashflows, längere Haltedauern und gezielte Wertsteigerungsmaßnahmen. Dabei bleibt das Transaktionsgeschehen von mittel- bis großvolumigen Portfoliodeals geprägt. Neben eigenkapitalstarken inländischen Investoren sorgt verstärkt internationales Kapital für Impulse vor allem im großvolumigen Wohnportfoliosegment.

Frankfurt am Main, 6. Juli 2026 – Der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) in Deutschland zeigt im zweiten Quartal 2026 trotz weiterhin herausfordernder Marktbedingungen eine leichte Belebung der Aktivitäten, wie eine Analyse von NAI apollo, Mitglied von NAI Partners Germany, belegt. Mit einem Volumen von 2,44 Mrd. Euro liegt das Ergebnis sowohl über dem Vorquartal (Q1 2026: 2,03 Mrd. Euro) als auch über dem Niveau des zweiten Quartals 2025 (1,97 Mrd. Euro). Im bisherigen Jahresverlauf summiert sich das Transaktionsvolumen auf 4,47 Mrd.  Euro und übertrifft damit auch den Vorjahreswert zur Jahresmitte 2025 (4,26 Mrd. Euro). Ohne großvolumige Abschlüsse über 500 Mio. Euro wurde das höchste erste Halbjahresergebnis seit der Zinswende im Sommer 2022 erzielt (Ø H1, 2023 – 2025: 3,58 Mrd. Euro). Gleichzeitig weist die im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 gestiegene Zahl registrierter Transaktionen auf eine lebhaftere Nachfrage hin.

„Der deutsche Transaktionsmarkt für Wohnportfolios präsentierte sich im zweiten Quartal 2026 trotz anhaltend hoher Finanzierungskosten, eines fragilen konjunkturellen Umfelds sowie fortbestehender geopolitischer Unsicherheiten erneut robust. Wohninvestments behaupten sich weiterhin als vergleichsweise sichere Anlageprodukte. Die anhaltend hohe Akquisitionsbereitschaft der Marktteilnehmer im dreistelligen Millionenbereich unterstreicht das Vertrauen in die robusten Fundamentaldaten des Wohnimmobilienmarktes und deutet auf eine schrittweise Tendenz in Richtung Markterholung hin“, erläutert Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo.

Die Marktaktivitäten werden dabei vor allem von deutschen Investoren getragen. „Ausländische Anleger sind mit 37,2 Prozent bzw. rund 1,66 Mrd. Euro am Transaktionsvolumen beteiligt und treten vor allem im großvolumigen Portfoliohandel des Value-Add- und Opportunistic-Segments als bedeutende Käufer auf. Neben A- und B-Standorten gewinnen mittelgroße Städte zunehmend an Bedeutung, getrieben durch attraktivere Renditeniveaus. Zudem etablieren sich Seed-Portfolios aus selektiv ausgewählten Assets zunehmend als fester Bestandteil institutioneller Strategien“, erklärt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH.

Cluster von 100 bis 500 Mio. Euro dominiert den Markt mit 32,7 Prozent

Eine Differenzierung nach Größenklassen zeigt, dass insbesondere im mittleren und großvolumigen Marktsegment ein deutlicher Anstieg der Transaktionsaktivitäten gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung wurde maßgeblich durch eine erhöhte Abschlussdynamik in den Risikoclustern Value-Add und Opportunistic getragen. „Im umsatzstärksten Segment zwischen 100 und 500 Mio. Euro wurde im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von 1,46 Mrd. Euro erzielt, was einem Zuwachs von 39,4 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2025 entspricht. Auch im zweitstärksten Cluster von 50 bis 100 Mio. Euro zeigte sich mit einem Plus von 73,6 Prozent auf 1,18 Mrd. Euro eine deutliche Belebung“, so Mergen. Demgegenüber entwickelte sich das Segment von 25 bis unter 50 Mio. Euro rückläufig (−16 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Das Transaktionsvolumen in den kleineren Clustern bis 25 Mio. Euro summiert sich zusammen auf 0,97 Mrd. Euro, ein Plus von 27,5 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2025. Im Bereich der Großtransaktionen oberhalb von 500 Mio. Euro wurden im Berichtszeitraum, anders als im Vorjahr, keine Abschlüsse registriert.

Öffentliche Hand hält die Spitzenposition im Investorenranking

„Die öffentliche Hand nimmt im Wohninvestmentmarkt zunehmend eine stabilisierende Rolle ein. Dabei fokussieren sich die staatlichen Akteure auf den langfristigen Ausbau sowie den Erhalt bezahlbaren Wohnraums. Stark nachgefragt werden vor allem Core-Assets in mittelgroßen Portfolioclustern“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. So steigerten öffentlich bzw. kommunal geprägte Wohnungsgesellschaften im ersten Halbjahr ihr Ankaufsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 24,2 Prozent auf 0,77 Mrd. Euro und nehmen mit einem Marktanteil von 17,3 Prozent die Spitzenposition auf Käuferseite ein. Auf Rang zwei folgen Immobiliengesellschaften aus dem privaten Sektor, die zur Jahresmitte ein Transaktionsvolumen von 0,72 Mrd. Euro erzielten (H1 2025: 0,44 Mrd. Euro).

Auf der Sell-Side konnten die Projektentwickler und Bauträger ihre Aktivitäten im Gegensatz zum Vorjahr zwar nicht ausweiten, mit einem Transaktionsvolumen von 1,30 Mrd. Euro bleiben diese aber die stärkste Käufergruppe (H1 2025: 1,51 Mrd. Euro). Immobilienaktiengesellschaften und REITs haben ihre Präsenz auf der Verkäuferseite gegenüber dem Vorjahr hingegen deutlich ausgebaut und belegen nun den zweiten Rang im Branchenranking. „Infolge veränderter Markt- und Finanzierungsbedingungen richten Immobilienaktiengesellschaften und REITs ihre Strategien zunehmend auf die Stabilisierung bestehender Portfolios aus; selektive Portfoliobereinigungen dienen dabei der Liquiditätsgenerierung. Im ersten Halbjahr veräußerten sie Immobilien im Gesamtwert von 1,23 Mrd. Euro und steigerten ihr Verkaufsvolumen damit signifikant gegenüber dem Vorjahreszeitraum, in dem lediglich 0,27 Mrd. Euro veräußert wurden“, so Mergen.

Projektentwicklungsanteil legt aufgrund hoher Transaktionsaktivitäten zum Jahresstart gegenüber 2025 zu

Der Markt für Projektentwicklungen hat in den vergangenen drei Monaten an Schwung verloren. So sank das Volumen von Forward-Deals im zweiten Quartal 2026 auf 0,43 Mrd. Euro und lag damit deutlich unter dem starken Jahresauftakt mit 1,02 Mrd. Euro. Gleichzeitig bleibt die Marktbedeutung hoch. Mit einem Marktanteil von 32,6 Prozent am Gesamtvolumen der ersten Jahreshälfte übertrifft das Niveau den Vorjahreswert um 6,7 Prozentpunkte.

„Unter anderem die nach wie vor hohen Baukosten sowie eine erhöhte Kalkulationsunsicherheit bremsen Projektentwicklungen. Zusätzlich erschweren regulatorische Anforderungen und projektspezifische Risiken die Umsetzung neuer Projekte. Trotz dieser herausfordernden Rahmenbedingungen zeigt sich ein erhöhter Handel insbesondere von Projektentwicklungen im Sozialwohnungs- und Microliving-Segment sowie von Vorhaben in gemischt genutzten Quartieren“, so Kanzler.

Ruhigere Marktphase mit stabiler Entwicklung und intaktem Transaktionsgeschehen

Im Sommer 2026 entwickelt sich der deutsche Wohninvestmentmarkt leicht positiv, bleibt jedoch von einer ausgeprägten Selektivität auf Investorenseite geprägt. Insbesondere Faktoren wie Lage, baulicher Zustand sowie die langfristige Ertragssicherheit gewinnen weiter an Bedeutung bei Investitionsentscheidungen. „Während hoch fremdfinanzierte Projektentwicklungen nach wie vor unter Druck stehen, profitieren Core- und Core+-Bestandsportfolios von strukturellem Wohnraummangel, stabilen Mietentwicklungen und tendenziell sinkenden Risikoprämien. Im Value-Add-Segment rücken Manage-to-ESG-Strategien und eine klare Fokussierung auf nachhaltige, belastbare Cashflows zunehmend in den Mittelpunkt“, erläutert Crommen.

Gleichzeitig wirken regulatorische Unsicherheiten dämpfend auf die Investitionsbereitschaft. „Die geplanten ordnungspolitischen Eingriffe, insbesondere bei Indexmieten und im Micro-Living-Segment, dürften das Investitionsklima weiter belasten, vor allem im Neubau. In Kombination mit hohen Baukosten führt dies zu einer wachsenden Zurückhaltung bei der Umsetzung von Projektentwicklungen“, so Mergen. Demgegenüber setzt die Politik verstärkt auf Impulse zur Stärkung des Neubaus. „So zielt auch die im Mai vom Bundeskabinett vorgestellte neue Novelle des Baugesetzbuches, die auf dem im letzten Jahr beschlossenen Bau-Turbo folgen soll, insbesondere auf die Förderung des Wohnungsbaus; unter anderem mit der Priorisierung von Wohnnutzungen in angespannten Märkten“, betont Kanzler.

„Im weiteren Jahresverlauf wird eine Stabilisierung der Transaktionsaktivität auf niedrigem Niveau erwartet. Leichte Aufwärtsimpulse, wie sie im zweiten Quartal zu beobachten waren, dürften sich erst im Schlussquartal verstärken. Das Gesamtvolumen wird 2026, wie bereits in den vergangenen drei Jahren, aller Voraussicht nach unter 10 Mrd. Euro bleiben“, prognostiziert Kanzler. „Mittel- bis langfristig bestehen jedoch Erholungsperspektiven, vorausgesetzt, das Zinsumfeld stabilisiert sich, die kurzfristige Planungssicherheit steigt und das makroökonomische sowie geopolitische Umfeld gewinnt an Sicherheit“, erklärt Crommen.