Büromarktüberblick Top-7
Berlin
Flächenumsatz
Der Berliner Büroflächenmarkt konnte sich im zweiten Quartal 2023 der konjunkturellen Lage und der damit verbundenen Zurückhaltung zahlreicher Nutzer nicht entziehen. Der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer beträgt in den Monaten April bis Juni 2023 122.000 m², womit das moderate Ergebnis des ersten Quartals um 17.000 m² unterschritten wurde. Mit den im ersten Halbjahr erfassten 261.000 m² ordnet sich das Ergebnis 26,5 % unter dem Vorjahr ein (H1 2022: 355.000 m²). Die deutliche Reduzierung basiert vornehmlich auf dem starken Rückgang von Großabschlüssen. So sind lediglich zwei Verträge über 10.000 m² erfasst worden. Dies sind die Anmietung von 12.800 m² durch das Jobcenter Marzahn-Hellersdorf im Neubau in der Märkischen Allee 171 – 173 sowie der Abschluss über 19.000 m² durch die Boston Consulting Group im „AP15“. Mit einer wirtschaftlich herausfordernden zweiten Jahreshälfte bei gleichzeitigen Trends zu Flächenverkleinerungen sowie zu Verlängerungen von bestehenden Verträgen erscheint ein Jahresumsatz von bis zu 600.000 m² erzielbar.
Angebot & Leerstand
Die geringe Vermietungsdynamik, die Zunahme an Untermietflächen sowie die aktuellen Flächenfertigstellungen haben den Leerstand im zweiten Quartal 2023 weiter ansteigen lassen. Dementsprechend beträgt die Leerstandsrate nun 4,0 %, was im Vergleich zum Vorjahr einem Plus von 0,6 %-Punkten entspricht (Q2 2022: 3,4 %). Mit dem hohen Volumen an spekulativen Flächen, die derzeit im Bau sind, wird sich diese Entwicklung fortsetzen.
Mieten
Die Fokussierung vieler Nutzer auf moderne, neuwertige Flächen in zentralen Lagen hat die Spitzenmiete auf den Rekordwert von 44,00 €/m² klettern lassen. In der Durchschnittsmiete spiegelt sich hingegen wider, dass auch einige Unternehmen in der derzeitigen wirtschaftlichen Situation preissensitiv agieren und auf günstigere Teilmärkte ausweichen. Diese liegt mit 28,20 €/m² allerdings ebenfalls über dem Vorjahresniveau (Q2 2022: 28,00 €/m²).
Investmentmarkt
Der Berliner Büroimmobilienmarkt weist infolge der Kaufzurückhaltung der Investoren unverändert nur sehr geringe Investmentaktivitäten auf. Insgesamt sind im ersten Halbjahr 2023 Deals für 710 Mio. Euro abgeschlossen worden, was im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von über 70 % darstellt (H1 2022: 2,38 Mrd. Euro). Hierzu zählen mit dem „MYND“ und dem „BEAM“ auch größere Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich. Die Spitzenrendite ist dabei im zweiten Quartal 2023 um zusätzliche 15 Basispunkte auf aktuell 3,85 % angestiegen.
Hamburg
Flächenumsatz
Der Hamburger Büroflächenmarkt ist im zweiten Quartal 2023 durch moderate Marktaktivitäten geprägt gewesen. Ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 122.500 m² im Zeitraum April bis Juni sorgt für ein Halbjahresresultat von 226.000 m². Damit liegt das erste Halbjahr zwar 24,9 % unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums (H1 2022: 301.000 m²), jedoch lediglich 8,5 % unter dem mittelfristigen Durchschnitt. Auch in Hamburg ist der geringe Umsatz auf die Abnahme bei Großdeals zurückzuführen. Im Größencluster über 10.000 m² ist nur die Anmietung durch RTL mit ca. 17.200 m² in der ehemaligen Marquard & Bahls Firmenzentrale erfasst worden. Die Anmietungszurückhaltung seitens Großmieter wird sich in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen. Die schwierige konjunkturelle Situation hat ebenso Marktbedeutung wie die Umsetzung neuer Arbeitsplatzkonzepte. Für 2023 ist somit ein Umsatz von bis zu 450.000 m² realistisch.
Angebot & Leerstand
Der Leerstand auf dem Hamburger Markt ist infolge einer moderaten Zunahme an Untermietflächen und des schwachen Umsatzgeschehens leicht angewachsen. Hierbei ist die Leerstandsquote jedoch stabil gegenüber dem Vorquartal bei 3,9 % geblieben, im Vergleich zum Vorjahr (Q2 2022: 3,8 %) beträgt die Zunahme 0,1 %-Punkte. Bis zum Ende des Jahres ist lediglich mit einem weiteren moderaten Anstieg des Büroleerstandes zu rechnen.
Mieten
Die Büromieten sind sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt auf dem Vorquartalsniveau verblieben. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet die Durchschnittsmiete damit einen Anstieg von 4,5 % auf 21,00 €/m² (Q2 2022: 20,10 €/m²). Die Spitzenmiete, die in zentralen Lagen für hochwertige Flächen erzielt wird, beläuft sich auf 34,00 €/m². Im Jahresvergleich stellt dies einen Zuwachs von 4,6 % dar (Q2 2022: 32,50 €/m²).
Investmentmarkt
Der Hamburger Büroinvestmentmarkt weist für die ersten sechs Monate 2023 eines der niedrigsten Ergebnisse der vergangenen Jahre auf. So ist lediglich ein Bürotransaktionsvolumen von rund 360 Mio. Euro erfasst worden, womit es 80,1 % unter dem Vorjahr liegt (H1 2022: 1,81 Mrd. Euro). Der signifikante Rückgang ist zum einen auf die unveränderte Starre auf den Transaktionsmärkten und zum anderen auf die Übernahme der Alstria office REIT im Vorjahr zurückzuführen. Ein bedeutender Deal ist der Ankauf des Fritz-Schumacher-Gebäudes durch die Stadt Hamburg für 119 Mio. Euro. Die Zunahme der Spitzenrendite hat sich im Laufe des zweiten Quartals 2023 fortgesetzt. Damit steht diese nun bei 3,95 %.
