Investmentmarkt Deutschland
Der deutsche Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt hat im dritten Quartal 2025 nach schwächeren ersten Sommermonaten wieder zulegen können. So sind in den letzten drei Monaten Gewerbeimmobilien für insgesamt 6,1 Mrd. Euro gehandelt worden. Die Ergebnisse des Vorquartals sowie des Vorjahresquartals werden damit um 24,5 % bzw. 9,2 % übertroffen. Das bisherige Jahresresultat bis Ende September erhöht sich auf 16,4 Mrd. Euro, womit der Vorjahreswert von 17,3 Mrd. Euro nur vergleichsweise knapp verfehlt wird. Die Unterschiede im längerfristigen Vergleich fallen hingegen deutlich aus. So bewegt sich das jetzige Ergebnis 46,2 % unter dem mittelfristigen Fünfjahresschnitt, der bei 30,4 Mrd. Euro liegt.
Transaktionsvolumen in Mrd. Euro
Ursächlich für die Differenz zu den deutlich stärkeren Jahren in der Vergangenheit ist vor allem die geringe Zahl an großvolumigen Transaktionen. Zwar haben hier die Aktivitäten zuletzt zugenommen, dennoch bleibt der Umsatz durch Abschlüsse oberhalb der 100 Mio. Euro-Marke sowohl absolut als auch marktanteilig klar hinter dem Vorjahresresultat zurück. Hingegen zeigen sich in den Größensegmenten unterhalb von 100 Mio. Euro zum Teil deutliche Steigerungen (+18,9 %), was die derzeit wichtige Rolle von mittelgroßen Transaktionen für das Marktgeschehen unterstreicht.
Transaktionsvolumen nach Größenklasse
Transaktionsvolumen nach Assetklasse
Sowohl das im Rahmen von Portfoliodeals als auch durch Einzeltransaktionen erzielte Transaktionsvolumen hat im Vorjahresvergleich abgenommen. Der Portfolioanteil am Gesamtvolumen liegt mit knapp 24 % auf einem geringen Niveau. Die größte Transaktion des Jahres bleibt der Übergang von mehr als 100 Möbelhäusern mit einem Preis im hohen dreistelligen Millionenbereich, der im Zuge der Übernahme der Porta-Gruppe durch XXXLutz erfolgte. Zu den größten Verkäufen im dritten Quartal zählt das Logistikportfolio „Helix“, das von Palmira und Nuveen Real Estate für rund 350 Mio. Euro an Starwood ging. Größte Einzeltransaktion war zuletzt der Erwerb der Berliner Gropius Passagen, für die Hayfin Capital Management rund 240 Mio. Euro bezahlte. Auch im Bürosegment konnten einige Abschlüsse oberhalb 100 Mio. Euro erfasst werden, wodurch dieses am Ende des dritten Quartals wieder die Spitzenposition unter den betrachteten Assetklassen mit 4,4 Mrd. Euro (+8,5 % y-o-y) besetzen kann. Es folgt der Einzelhandel mit 4,2 Mrd. Euro (-16,2 % y-o-y), wobei der Fachmarktbereich hierzu den zentralen Beitrag geleistet hat. Rund 3,7 Mrd. Euro sind Lager- und Logistikimmobilien zuzuordnen, die damit gegenüber dem Vorjahr um 11,5 % verloren haben.
Auf das Segment der sonstigen Immobilien entfällt in den ersten neun Monaten des Jahres ein Transaktionsvolumen von 4,1 Mrd. Euro. Die hierin enthaltenen Hotelverkäufe summieren sich auf 1,5 Mrd. Euro (+0,7 % y-o-y). Nahezu keine Veränderung gibt es weiterhin bei den gewerblichen Renditen. So notiert die Spitzenrendite (netto) im Schnitt der Top-5-Märkte für Büros stabil bei 4,45 % und für innerstädtische Geschäftshäuser bei rund 4,20 %. Ein leichtes Anziehen um 5 Basispunkte auf 4,40 % ist lediglich für Lager- und Logistikimmobilien erfasst worden. Für Hotels liegt die Spitzenrendite seit zwei Jahren konstant bei 4,80 %, die in namhaften, sehr gut etablierten beziehungsweise exponierten Objekten an gefragten Standorten zu erzielen ist.
Ausblick
Die Konsolidierung des gewerblichen Immobilieninvestmentmarktes dauert länger an, als zu Jahresbeginn erwartet. Allerdings ist für das dritte Quartal eine klare Zunahme der Marktaktivitäten erkennbar gewesen. Dies sollte sich in den kommenden Monaten festigen. Die konjunkturellen und geopolitischen Herausforderungen bleiben aber groß, so dass die Erholung nur in kleinen Schritten erfolgt. Positive Effekte resultieren vor allem aus der Stabilisierung der EZB-Leitzinsen, die zu einer höheren Planbarkeit von Finanzierungen führt, sowie aus der expansiven Finanzpolitik des Staates, welche die Konjunktur stützt. Ein Jahresendergebnis für den Investmentmarkt im Bereich des Vorjahres in Höhe von rund 25 Mrd. Euro erscheint somit weiterhin erreichbar. Mehrere vor der Finalisierung stehende Großabschlüsse sowie ein generell wieder steigendes Investoreninteresse an Immobilien, vor allem auch aus dem Ausland, stützen diese Prognose. Bei den Spitzenrenditen werden unverändert vornehmlich Seitwärtsbewegungen erwartet.