Transaktionsmarkt Wohnportfolios
Der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios* in Deutschland hat das Jahr 2024 mit dem umsatzstärksten Quartalsergebnis seit dem Frühjahr 2022 und damit nach dem Ende der Niedrigzinsphase abgeschlossen. Infolge einer deutlichen Zunahme der Marktaktivitäten im großvolumigen Segment sind in den vergangenen drei Monaten Wohnportfolios für insgesamt 3,4 Mrd. Euro gehandelt worden, was mehr als eine Verdopplung des Vorjahreswerts bedeutet (Q4 2023: 1,5 Mrd. Euro). Für das Gesamtjahr 2024 summiert sich das Transaktionsvolumen auf 9,4 Mrd. Euro. Das Niveau des Vorjahres (2023: 6,2 Mrd. Euro) wird damit um 51,9 % überschritten. Jedoch liegt das aktuelle Gesamtergebnis weit unterhalb des Durchschnitts der letzten fünf Jahre (20192023: 22,1 Mrd. Euro). Auch die Anzahl der gehandelten Wohnungen ist im Jahresvergleich klar übertroffen worden. Insgesamt sind rund 65.000 Wohnungen veräußert worden, was einen Zuwachs von über 90 % zu 2023 darstellt.
Marktüberblick
Transaktionen 2014 - 2024
Die Investmentaktivitäten auf dem deutschen Markt für Wohnportfolios haben sich seit dem Frühling 2024 kontinuierlich erhöht. Getragen wird diese Entwicklung unter anderem von der Stabilisierung der Finanzierungskosten, dem in weiten Teilen erreichten Ende der Preisfindungsphase sowie den zum Teil günstigen Einstiegsmöglichkeiten in den Segmenten Value Add und Opportunistic. Groß ist zudem das Interesse am Core-Segment. Auch konnten größere Übernahmen von Unternehmensanteilen unter anderem durch ausländische Akteure beobachtet werden. Auf Forward-Deals entfällt fast ein Drittel des Marktvolumens. Stärkste Käufergruppe ist nach wie vor die Öffentliche Hand. Aber auch andere langfristige Anleger, wie Offene Immobilienfonds und Spezialfonds, haben sich gesteigert und insbesondere in neuwertige Objekte und dabei auch in Immobilien mit bezahlbarem Mietwohnraum investiert. Der Tiefpunkt des Transaktionsgeschehens sollte damit, gestützt von einigen Mega-Deals oberhalb der 500-Mio.-Marke, durchschritten worden sein.
Seitwärts- bis leichte Aufwärtsbewegungen bei den Kaufpreisen und Zunahmen bei den Mieten, vor allem in den in Ballungsräumen und Metropolen, leisten einen wichtigen Beitrag zur Marktaufhellung. Die Attraktivität des deutschen Wohnportfoliomarkts wird aufgrund des steigenden Ungleichgewichts zwischen Wohnraumnachfrage und Angebot langfristig erhalten bleiben. Außerhalb der Wachstumsregionen ist jedoch weiterhin von einer zurückhaltenden Investitionstätigkeit auszugehen.
Bei Unterscheidung nach Größenklassen zeigen sich im Vorjahresvergleich signifikante Unterschiede. Insbesondere die großvolumigen Segmente ab 100 Mio. Euro weisen mit einem Marktanteil von insgesamt 62,6 % eine deutliche Steigerung des Transaktionsvolumens auf. Hervorzuheben ist die Vervielfachung des Investmentumsatzes von 0,6 Mrd. Euro 2023 auf 2,4 Mrd. Euro 2024 in der Kategorie der Abschlüsse oberhalb der 500-Mio.-Euro-Marke. Investments unterhalb von 100 Mio. Euro summieren sich auf über 3,5 Mrd. Euro (2023: 3,1 Mrd. Euro). Damit entfällt der größte Umsatzanteil mit 37,0 % beziehungsweise rund 3,5 Mrd. Euro (2023: 2,5 Mrd. Euro) auf die Größenklasse „100 < 500 Mio. Euro“.
Größter Deal war der Erwerb von VonoviaBeständen mit rund 4.500 Wohnungen (inklusive 40 Hektar Grundstück) aus dem zweiten Quartal für rund 700 Mio. Euro in Berlin, der federführend durch die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Howoge in Form eines Share-Deals getätigt wurde. Andere mehrheitliche Übernahmen von Unternehmensanteilen konnten vor allem am Jahresende verzeichnet werden. Hierzu zählen auch der Verkauf eines Portfolios mit rund 5.200 Wohnungen von Peach Property an die polnische Gesellschaft Globe Trade Centre sowie die Veräußerung einer Mehrheitsbeteiligung an Brack Capital Properties seitens der Adler Group an die LEG Immobilien.
Der zuletzt genannte Ankauf ist zudem ein Beispiel dafür, dass Immobilienaktiengesellschaften auf Käuferseite wieder aktiv geworden sind. Allerdings waren entsprechende Transaktionen häufig mit deutlichen Preisabschlägen verbunden. Vielerorts haben sich zwar die Preise vor allem für Neubauentwicklungen und neuwertige Bestandsimmobilien stabilisiert oder zeigen sogar wieder Zunahmen, allerdings besteht weiterhin Anpassungsbedarf bei älteren Objekten, vor allem abseits der großen deutschen Städte und Wachstumsräume.
Transaktionsanzahl nach Investorentyp
Stärkste Käufergruppe bildet im gesamten Jahresverlauf 2024 die Öffentliche Hand mit einem Marktanteil von 27,2 % (2023: 11,3 %). Sie hat mit rund 2,5 Mrd. Euro das Vorjahresniveau um 1,8 Mrd. Euro übertroffen. Der Fokus liegt dabei insbesondere auf der Sicherung von bezahlbarem Wohnraum vor allem im geförderten Segment und dem Erwerb von Projektentwicklungen. Hiervon gestützt hat sich das gesamte durch Forward Deals generierte Transaktionsvolumen von 1,4 Mrd. Euro im Vorjahr auf nun 2,9 Mrd. Euro verdoppelt. Der Marktanteil nimmt damit von 22,0 % 2023 auf rund 30,9 Prozent zu. Auf Platz zwei der Käuferseite positioniert sich analog 2023 die Gruppe der Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit 2,2 Mrd. Euro (2023: 1,2 Mrd. Euro) beziehungsweise einem Anteil von 23,7 %.