Transaktionsmarkt Wohnportfolios
Der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios* in Deutschland weist im zweiten Quartal des Jahres 2024 mit 2,4 Mrd. Euro eine deutliche Steigerung der Marktaktivitäten im Vergleich zum Jahresanfang auf (Q1 2024: rund 790 Mio. Euro). Auch gegenüber dem Vorjahr, in dem ein durchschnittliches Quartalsergebnis von 1,6 Mrd. Euro erzielt wurde, ist ein Plus zu verzeichnen. Im bisherigen Jahresverlauf 2024 sind damit bis zur Jahresmitte Wohnportfolios für rund 3,2 Mrd. Euro gehandelt worden, womit nahezu das Vorjahresniveau erreicht worden ist (H1 2023: 3,3 Mrd. Euro). Der längerfristige Vergleich bringt jedoch eine gewisse Ernüchterung mit sich. Das in den ersten sechs Monaten 2024 erzielte Transaktionsvolumen ist das schwächste Resultat seit 2011. Somit ist unter anderem auch der Halbjahresdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 8,3 Mrd. Euro mit 61,6 % deutlich unterschritten worden. Dies ist neben dem schlechten Jahresstart vor allem auf die Rekordergebnisse der Vorjahre zurückzuführen.
Marktüberblick
Transaktionen 2011 – 2024
Im Vergleich zu anderen Immobilienklassen bleibt der Wohnungsmarkt in Deutschland resilienter. Die Aktivitäten auf Portfolioebene werden durch die hohe Nutzernachfrage nach Wohnraum, die derzeit nicht bedient werden kann, gestützt. Vor allem die deutschen Großstädte mit kontinuierlichem Arbeitsplatzwachstum sowie Zuzugszentren wie Universitätsstandorte konnten dabei aufgrund des anhaltenden Mietanstiegs wieder ein stärkeres Investoreninteresse verzeichnen. Auch der Anstieg der gehandelten Einheiten auf 19.100 bei einem gleichzeitigen Zuwachs der verzeichneten Abschlüsse von fast 40 % deutet auf eine Intensivierung der Marktdynamik hin.
Dämpfend auf das Transaktionsvolumen wirkten sich die Preisabschläge beim Verkauf von restrukturierungsbedürftigen Immobilien der Assetklassen Value-Add und Opportunistic aus. Die verhaltene Zinswende lässt in der Regel nur eigenkapitalstarke Investoren und Akteure ohne Refinanzierungsdruck aktiv kaufen. Insgesamt stehen Liquiditätssicherung und Portfoliooptimierung im Fokus der Investmentstrategien.
Bei Unterscheidung nach Größenklassen sind es vor allem die kleinvolumigen Segmente, die im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg der Transaktionsaktivitäten verzeichnen. Insgesamt wurde in den Clustern unterhalb der 25 Mio. Euro-Marke in der ersten Jahreshälfte 2024 ein Volumen von 789 Mio. Euro registriert, das ist ein Plus von 60,6 % zu H1 2023. Hervorzuheben ist zudem der Anstieg in der Kategorie der Megadeals oberhalb der 500 Mio.-Euro-Marke (+24,6 %). Getragen wird dieser ausschließlich durch den Ankauf eines Vonovia-Portfolios mit rund 4.500 Wohnungen (inkl. 40 ha Grundstück) für rund 700 Mio. Euro in Berlin, der federführend durch die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Howoge durchgeführt wurde.
Trotz deutlicher Umsatzeinbußen entfällt der größte Marktanteil mit 27,9 % nach wie vor auf die Kategorie „100 - <500 Mio. Euro“. Insgesamt wurden in diesem Preissegment Immobilien für 894 Mio. Euro gehandelt, was einem Rückgang von über 40 % gegenüber H1 2023 entspricht.
Transaktionsanzahl nach Investorentyp
Hinsichtlich des Investorentypus stechen seit Jahresbeginn die Aktivitäten der öffentlichen Hand hervor. Kommunale Gesellschaften nutzen derzeit die Möglichkeiten, ihre Portfolios auch im Hinblick auf die geforderte Sicherung der Wohnraumversorgung vor allem im geförderten Segment auszubauen. Insgesamt hat die öffentliche Hand dabei Wohnportfolios im Wert von 1,3 Mrd. Euro (Marktanteil: 41,2 %) erworben, was einem Wachstum von 1 Mrd. Euro im Vergleich zu H1 2023 entspricht. Die Gruppe der Asset- und Fondsmanager belegt mit 929 Mio. Euro (H1 2023: 1,3 Mrd. Euro) den zweiten Platz auf der Buy-Side.
Auf der Verkäuferseite zeigt sich, dass an vielen Stellen der Verkaufsdruck weiterhin anhält. Die Notwendigkeit der Sicherung von Liquidität hat unter anderem dazu geführt, dass insbesondere Projektentwickler und börsennotierte Unternehmen mit einem Verkaufsvolumen von rund 1,4 bzw. 1,3 Mrd. Euro eine marktprägende Rolle auf der Sell-Side eingenommen haben. Im Vorjahresvergleich konnte dabei die Gruppe der Projektentwickler und Bauträger das Verkaufsvolumen um 70,4 % steigern („Immobilienaktiengesellschaften / REITs“: +19,4 %).