Büroinvestmentmarkt Deutschland
Der deutsche Büroinvestmentmarkt hat auch im zweiten Quartal 2024 die schwache Performance der ersten drei Monate fortgesetzt. Im ersten Halbjahr wurden Büroinvestments in Höhe von 2,56 Mrd. Euro verzeichnet, womit das bereits niedrige Vorjahresergebnis nochmals um rund ein Fünftel unterboten worden ist (H1 2023: 3,17 Mrd. Euro). Der Durchschnitt der letzten fünf Jahre ist damit um 76 % verfehlt worden (H1 2019 – H1 2023: 10,69 Mrd. Euro). Neben der allgemeinen Kaufzurückhaltung haben weiterhin die aktuell schwierige konjunkturelle Situation sowie die strukturellen Veränderungen (z. B. ESG, Homeoffice) wesentlich zu dieser Entwicklung beigetragen.
Transaktionsvolumen Büro
Die abgenommene Marktperformance bei Büroinvestments hat sich gleichermaßen bei Einzel- als auch bei Portfolioverkäufen gezeigt, wobei letztere nun nur noch auf einen Marktanteil von 7,9 % kommen. Zu den größeren Portfoliotransaktionen zählt beispielsweise ein Portfolio mit 31 Immobilien im Saarland und in Rheinland-Pfalz, das von der AOK an die Mattes Unternehmensgruppe veräußert wurde. Bei den Einzelverkäufen liegt der Schwerpunkt der Verkäufe unverändert im unteren und mittleren zweistelligen Millionenbereich.
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Während deutsche Anleger ihre Investments nur leicht um 9 % im Vergleich zum Vorjahr auf 2,4 Mrd. Euro reduziert haben, ist bei internationalen Akteuren ein Rückgang des Transaktionsvolumens um 75 % auf rund 0,13 Mrd. Euro zu verzeichnen.
Transaktionsvolumen nach Käufertyp
Die Zurückhaltung seitens institutioneller Investoren hat es eigenkapitalstarken „Privatinvestoren / Family Offices“ ermöglicht, häufiger zum Zuge zu kommen. Diese konnten ihr Engagement gegenüber dem Vorjahr um nahezu 90 % ausbauen und liegen mit 0,57 Mrd. Euro nun an der Spitze der Käufergruppen.
Spitzenrenditen
Die deutsche Wirtschaft ist im zweiten Quartal 2024 durch negative Kennzahlen geprägt gewesen. So hat das Bruttoinlandsprodukt preis- und kalenderbereinigt im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,1 % abgenommen. Aktuelle Indikatoren, wie der ifo Geschäftsklimaindex oder das ifo Beschäftigungsbarometer, sind im Juni 2024 leicht gesunken. Der GfK Konsumklimaindex bleibt weiterhin im negativen Bereich, mit zuletzt abnehmender Anschaffungsneigung. Entsprechend ist kurzfristig weder mit positiven Impulsen aus der Privatwirtschaft noch vom Binnenkonsum zu rechnen. Die Arbeitslosenquote in Deutschland stieg bis Ende Juni 2024 um 0,3 %-Punkte (y-o-y) auf 5,8 %. Ein Lichtblick ist jedoch die Stabilisierung der Verbraucherpreise, deren Index sich im Juni mit 2,2 % nahezu im angestrebten Korridor befindet. Insgesamt dürfte die deutsche Wirtschaft das Jahr 2024 mit einer Stagnation oder nur einem marginalen Wachstum abschließen. Die weiteren erwarteten Zinssenkungen seitens der EZB werden in Deutschland nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die Gesamtwirtschaft beleben. Wenn auch teilweise bereits eingepreist, werden sich die Fremdfinanzierungskosten für Immobilien in der kurzen bis mittleren Frist stabilisieren bzw. leicht nachgeben, was wiederum die Kalkulierbarkeit von Immobilieninvestments erhöht. Im weiteren Verlauf dürften Immobilienrenditen mittelfristig ebenfalls wieder abnehmen.
Zum Ende des zweiten Quartals 2024 sind die Spitzenrenditen im Vergleich zum Vorquartal unverändert geblieben. So liegt im Durchschnitt der Top-5 Märkte die Spitzenrendite für Büros weiterhin bei 4,45 %. Damit beträgt das Delta des risikolosen Zinssatzes (10-jährige Bundesanleihen) zum Schnitt der Bürorenditen in den Top-5 rund 190 Basispunkte, wodurch sich die Risikoprämie von Büroinvestments wieder zu einem angemessenen Niveau hinbewegt. Zwar ist die Rendite im Durchschnitt der Top-5 Büromärkte in den letzten drei Monaten unverändert geblieben, gegenüber Q2 2023 gleicht dies jedoch einem Anstieg um rund 0,50 %-Punkte. Aktuell liegt sie somit zwischen 4,40 % in Berlin und München sowie 4,50 % in Düsseldorf und Frankfurt. Hamburg ordnet sich mit 4,45 % dazwischen ein.
Infolge der schwachen makroökonomischen Lage sind die Büronutzermärkte weiterhin durch eine zurückhaltende Nachfrage bei gleichzeitig steigenden Flächenverfügbarkeiten gekennzeichnet. Zudem sind Flächeneffizienz im Zuge neuer Arbeitsplatzkonzepte sowie ESG derzeit prägende Themen, die sowohl Nutzer als auch Eigentümer betreffen. Damit einhergehend hat sich für diese Assetklasse eine abnehmende Bedeutung bei institutionellen Anlegern gezeigt. Auch wenn durch Insolvenzverkäufe, notleidende Kredite (NPLs) sowie generelle Portfoliobereinigungen das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr ansteigen dürfte, wird für das Gesamtjahr 2024 ein Büroinvestmentvolumen nur im Bereich des Vorjahres prognostiziert.
Spitzenrenditen Büro Top-5
Spitzenrenditen nach Assetklassen
