Transaktionsvolumen Büro
Der deutsche Büroinvestmentmarkt hat sich zum Jahresstart 2025 dynamisch entwickelt und folglich eine leichte Belebung gezeigt. So sind in den ersten drei Monaten Investments in Höhe von 1,60 Mrd. Euro erfasst worden, womit das Vorjahr um ein Drittel übertroffen wurde (Q1 2024: 1,21 Mrd. Euro). Der Schnitt der letzten fünf Jahre ist hingegen um 69 % unterschritten worden. Die erfasste Belebung ist alleine auf Einzelverkäufe zurückzuführen, die gegenüber dem Vorjahr um 35 % auf 1,60 Mrd. Euro zugenommen haben. Pakete wurden in den ersten drei Monaten keine gehandelt.
Zu den größten Einzelverkäufen zählen der Erwerb des „Upper West“ in Berlin durch die private Schoeller Group für weit über 400 Mio. Euro sowie der „Momenturm“ in München, der für ca. 150 Mio. Euro durch die Generali Versicherung erworben wurde. In Dortmund sicherte sich die Stadt den Bürokomplex an der Rheinischen Straße 1 für rund 67 Mio. Euro. Insgesamt war im Vorjahresvergleich eine größere Anzahl an Abschlüssen zu verzeichnen, die sich primär zwischen 10 und 50 Mio. Euro bewegten.
Transaktionsvolumen Büro nach Käuferherkunft
Das Marktgeschehen ist im ersten Quartal vor allem durch einheimische Akteure gekennzeichnet worden, die u. a. bei zwei der drei zuvor benannten Deals käuferseitig aktiv waren. Insgesamt haben deutsche Investoren 1,30 Mrd. Euro in Büroimmobilien investiert. Dies entspricht einem Plus von ca. 16 % (y-o-y). Internationale Akteure haben Büros für ca. 0,3 Mrd. Euro erworben. Neben Italien und den USA sticht auch Israel mit einem merklichen Anteil hervor.
Transaktionsvolumen Büro nach Käufertyp
Auch bei den wichtigsten Investorengruppen spiegeln sich die größeren Verkäufe wider. So zeichnen sich „Privatinvestoren / Family Offices“ mit 38,9 % für den höchsten Marktanteil verantwortlich. Es folgen „Versicherungen / Pensionskassen“ sowie „Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds“. Die klassischen Büroinvestmentakteure der „offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ sowie die „Assetmanager / Fondsmanager“ fallen im Vergleich dazu auffallend zurück.
Spitzenrenditen
Das zukünftige Investitionsprogramm der neuen Bundesregierung, das sogenannte Finanzpaket, verspricht aufgrund der hohen Korrelation von BIP-Entwicklung und Gewerbeflächenumsatz auch ein Treiber für die Vermietungsmärkte zu werden. Dabei gehen die zu erwartenden Maßnahmen weit über eine antizyklische Finanzpolitik hinaus, vielmehr sollen hier strukturelle Probleme angegangen werden. Die Ausgaben des Staates für Investitionen werden auch zu einer Ausweitung des privaten Konsums führen, was sich in einer weiteren Nachfrage- und Produktionserhöhung niederschlagen dürfte. Die geplanten Maßnahmen werden sich jedoch erst mittelfristig in einem möglichen Wirtschaftswachstum niederschlagen. Kurzfristig dürfte sich Deutschland vorerst nicht aus der derzeitigen Rezession herausbewegen. Die geopolitische Lage, u. a. durch die US-amerikanische Zollpolitik induziert, hat auch in der deutschen Wirtschaft zu einer weiteren Verunsicherung geführt. So lag das DIW-Konjunkturbarometer zum Ende des ersten Quartals 2025 mit 90,6 Punkten (März-Wert) deutlich unter der Wachstumsschwelle von 100 Punkten. Auch das ifo-Beschäftigungsbarometer erzielte mit 92,7 Punkten den zweitniedrigsten Wert seit der Corona-Krise. Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote in Deutschland im März auf 6,4 % (+0,4 % y-o-y) angestiegen.
Trotz geopolitischer Verwerfungen hat sich die Zuversicht in den deutschen Gewerbeinvestmentmarkt allerdings nicht verschlechtert. Dementsprechend sind die Bürospitzenrenditen gegenüber dem Vorquartal unverändert geblieben. Somit notiert die Bürospitzenrendite im Schnitt der Top-5-Märkte bei 4,45 %. Unter den einzelnen Büroimmobilienmärkten reicht die Spitzenrenditespanne von 4,40 % in Berlin und München bis zu 4,50 % in Düsseldorf und Frankfurt. Hamburg weist dazwischen eine Spitzenrendite von 4,45 % auf. Kurzfristig wird sich die Lage auf den Vermietungsmärkten trotz des guten Jahresstarts vorerst lediglich moderat entwickeln. Die wirtschaftliche Ungewissheit dürfte zu einer gleichzeitigen Zunahme an Mietvertragsverlängerungen sowie Untermietangeboten führen. Dennoch sollten sich die gestiegenen Büromieten auf dem erreichten hohen Niveau halten, da wiederum die Premiumflächen anhaltend durch nicht preissensitive Nutzer nachgefragt werden. Als zukünftiges Nadelöhr könnte sich das rückläufige Projektierungsvolumen erweisen. Mittelfristig, wenn sich vor allem die wirtschaftlichen Effekte des zukünftigen Investitionsprogramms entfalten, wird auch der deutsche Büromarkt durch steigende Umsätze, sinkende Flächenverfügbarkeiten sowie erneut steigende Mieten profitieren. Dementsprechend sollten im Jahresverlauf neben weiteren ESG-konformen und zentralen Neubauten auch Objekte im Fokus stehen, die zeitnah modernisiert und darüber hinaus transformiert werden können. Insgesamt kann anhand der aktuellen Vermarktungspipeline davon ausgegangen werden, dass im Jahr 2025 ein Bürotransaktionsvolumen von 6 bis 7 Mrd. Euro erreicht wird. Damit würden immerhin die beiden Vorjahresergebnisse übertroffen
Spitzenrenditen Büro Top-5
Spitzenrenditen nach Assetklassen
