Büroinvestment Deutschland
Der deutsche Büroinvestmentmarkt weist für das Jahr 2023 unter allen Assetklassen den stärksten Rückgang bei den Transaktionsaktivitäten auf. Neben der generell schwierigen Marktlage auf dem Gewerbeinvestmentmarkt haben hier Themen wie die zukünftige Bedeutung von Büroflächen u.a. im Zuge von Homeoffice, veränderte Flächenansprüche, ESG sowie die spürbar gesunkene Flächennachfrage infolge der wirtschaftlichen Eintrübung die Investorenzurückhaltung noch verstärkt. Infolgedessen sind 2023 insgesamt Büroimmobilieninvestitionen in Höhe von nur 5,52 Mrd. Euro verzeichnet worden. Damit bewegt sich das Ergebnis nicht nur 76 % unter dem Vorjahr sowie 79 % unter dem Schnitt der letzten zehn Jahre (2013 – 2022: 26,2 Mrd. Euro), sondern es stellt das schwächste Resultat seit 2009 dar (4,40 Mrd. Euro).
Der starke Rückgang des Bürotransaktionsvolumens fußt auf einer signifikanten Reduzierung sowohl bei Einzel- als auch bei Portfoliodeals. Hierbei fällt mit einem Minus von 12,1 Mrd. Euro auf nun rund 5,22 Mrd. Euro die absolute Abnahme bei Einzeldeals zwar deutlich höher aus, bei Portfolios bedeutet ein Minus von 5,57 Mrd. Euro allerdings eine prozentuelle Reduzierung von 95 %, womit die entsprechende Entwicklung bei Einzeldeals klar übertroffen wird. Damit einher geht eine Verringerung der veräußerbaren Losgrößen. So stehen aktuell Assets unterhalb der 50 Mio. Euro Schwelle im Fokus der Handelsaktivitäten.
Ausländische Akteure haben 2023 nur noch 0,75 Mrd. Euro in deutsche Büroimmobilien investiert, womit der Marktanteil nicht Bürotransaktionsvolumen Deutschland Transaktionsvolumen in Büroimmobilien in Mrd. € Durchschnittliches Transaktionsvolumen 5 Jahre (25,14 Mrd. €) 45,00 40,00 35,00 30,00 39,37 30,11 27,66 27,69 29,91 23,20 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 5,52 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 nur auf 13,6 % gesunken ist, sondern seit langem erstmals wieder unter der eine Mrd.-Euromarke notiert. Deutsche Investoren haben ihr Engagement um 56 % auf 4,77 Mrd. Euro reduziert. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien hat sowohl im Jahresverlauf als auch im letzten Quartal in allen betrachteten Städten einen Anstieg gezeigt. Im Schnitt der Top-7-Märkte beläuft sich die Zunahme auf 95 Basispunkte, womit hier eine durchschnittliche Spitzenrendite von 4,45 % erreicht wird. In den betrachteten Sekundärstandorten reichen die Spitzenwerte von 4,85 % in Bonn bis 5,60 % in Erfurt. Im ungewichteten Durchschnitt dieser Standorte ist ein Zuwachs von rund 70 Basispunkten erfasst worden.
Die Ausgangslage für Büroimmobilien präsentiert sich auch für das Jahr 2024 herausfordernd. So wird seitens der konjunkturellen Entwicklung zunächst nur mit geringen Impulsen für die Mietmärkte zu rechnen sein. Gleichzeitig wird nutzerseitig durch die unverändert vorhandene Diskussion hinsichtlich des zukünftigen Flächenbedarfs der Unternehmen oft eine Verkleinerung der Mietf läche angestrebt. Neben einer weiteren Zunahme von Untermietf lächen begünstigt dies die Fortsetzung der Leerstandszunahme, was wiederum Investments bremst. Revitalisierungsbedarf von älteren Assets u.a. im Zuge von ESG sowie Refinanzierungsthemen werden hingegen zu Portfoliobereinigungen führen und das Angebot an Investmentmöglichkeiten erhöhen. Alles in allem dürfte sich der Büroinvestmentmarkt 2024 etwas lebhafter als 2023 zeigen. Dennoch wird das Umsatzergebnis im langjährigen Vergleich weit unterdurchschnittlich ausfallen.
Bürotransaktionsvolumen Deutschland
Bürovermietung & Eigennutzer Deustchland
Die Bürovermietungsmärkte in Deutschland sind im Jahr 2023 in besonderem Maße durch den Wirtschaftseinbruch gekennzeichnet gewesen. Neben Auftragsrückgängen der deutschen Wirtschaft und sinkendem Binnenkonsum spiegeln sich hier weiterhin die hohe Inflation, rapide gestiegene Zinsen, die vermeintlich politische Unsicherheit und damit ein scheinbar nicht vorhersehbarer Planungshorizont wider. Dementsprechend ist auf den Vermietungsmärkten eine Vielzahl an Gesuchen zurückgestellt oder bestehende Mietverträge vorerst verlängert worden. Hinzu kommen neue Arbeitsplatzmodelle u. a. im Zuge von Homeoffice, deren weitere Entwicklung zunächst abgewartet wird oder eine konkrete Umsetzung in der Regel zu einem geringeren Flächenbedarf führt. Erfolgte Großanmietungen sind deutlich kleiner ausgefallen als erwartet. So ist in Summe für alle in diesem Bericht betrachteten 14 Städte der niedrigste bisherige Umsatz erfasst worden, der sich sogar noch unter dem Corona-Jahr 2020 einordnet. Absolut wurde hier ein Ergebnis von 2,82 Mio. m² (2022: 3,84 Mio. m²) erfasst, womit sich dieses mehr als ein Viertel unter dem Mittel der vorangegangenen fünf Jahre bewegt (2018–2022: 3,90 Mio. m²).
Besonders ausgeprägt hat sich die Umsatzreduzierung im Vergleich der Städtecluster in den Top-7-Standorten (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt a. M., Köln, Düsseldorf und Stuttgart) gezeigt. Mit den erfassten rund 2,40 Mio. m² liegt das Ergebnis aus 2023 ca. 28 % unter dem Vorjahr sowie 6 % unter dem bisherigen Tiefststand unserer Zeitreihe in 2020. Bei den anderen betrachteten sieben Standorten Bonn, Essen, Dortmund, Mannheim, Heidelberg, Ulm und Erfurt beträgt die Abnahme zu 2022 rund 18 % auf 424.800 m². Lediglich in Mannheim sowie Erfurt sind gegenüber dem Vorjahr leichte Umsatzzunahmen verzeichnet worden, während alle anderen Standorte durch teils hohe Rückgänge geprägt sind.
Unverändert ist München (inkl. Umland) der größte Büromarkt in Deutschland, dessen Bürobestand sich zum JahresenFlächenumsatz in den Partnerstädten Top-7-Städte (in m²) Sonstige (in m²) 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 de 2023 auf 21,32 Mio. m² (BGF) beläuft. Dahinter reihen sich Berlin (20,20 Mio. m²), Hamburg (14,43 Mio. m²), Frankfurt (11,53 Mio. m²), Köln (8,47 Mio. m²), Stuttgart (8,45 Mio. m²) sowie Düsseldorf (7,52 Mio. m²) nach gif MF-G ein. Für die beiden Ruhrgebietsstädte Essen und Dortmund summiert sich der gemeinsame Bestand auf 6,40 Mio. m². In Bonn sind 4,10 Mio. m² Bürofläche vorhanden. Mannheim und Heidelberg (Rhein-Neckar) vereinen zusammen 3,29 Mio. m², Erfurt 1,67 Mio. m² sowie Ulm 0,92 Mio. m².
Die negative Umsatzentwicklung des Jahres 2023 hat sich in einem deutlichen Anstieg der Flächenverfügbarkeit niedergeschlagen. Über alle Märkte hinweg betrachtet, hat die Leerstandsquote gegenüber dem Vorjahr um 1,0 %-Punkte auf 5,7 % in 2023 zugenommen – ein Höchststand seit 2017. Dementsprechend standen dem Markt zum Jahresende 2023 rund 6,16 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung (2022: 5,06 Mio. m²). Für die Top-7 beläuft sich der Leerstand auf 5,40 Mio. m² bzw. 5,9 % (2022: 4,7 %). Für die Sekundärstandorte liegt die Leerstandsquote bei 4,7 % (2022: 4,6 %).
Die Perspektive für die deutsche Wirtschaft bleibt auch zum Jahresbeginn 2024 spürbar eingetrübt. Dementsprechend zurückhaltend wird sich die Nutzernachfrage auf den Büromärkten zeigen. Mit einer möglichen wirtschaftlichen Aufhellung, die frühestens in der zweiten Jahreshälfte zu erwarten ist, wird auch eine moderate Umsatzerholung realistisch. Bis dahin werden Großabschlüsse die Ausnahme bleiben. Vielmehr werden zum einen Vertragsverlängerungen sowie Flächenverkleinerungen das Marktgeschehen prägen. Daneben werden zum anderen Anmietungsentscheidungen unter den Aspekten neuer Arbeitsplatzmodelle und der Erfüllung von Nachhaltigkeitsstandards sowie Lagekriterien erfolgen. Der „Flight-to-Quality“ wird damit auch 2024 anhalten, was 2023 teils zu erheblichen Mietzunahmen, vor allem bei der Spitzenmiete, führte.
Flächenumsatz in den Partnerstädten
