Büromarkt Frankfurt am Main
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist im ersten Quartal 2024 etwas stärker als 2023 ins neue Jahr gestartet. Für Januar bis März 2024 ist ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 93.100 m² registriert worden. Dieses Ergebnis liegt um 12,4 % über dem Vorjahreswert sowie 11,1 % über dem fünfjährigen Mittelwert. Hierbei muss erwähnt werden, dass das Ergebnis zu 40 % durch den Großabschluss der Europäischen Zentralbank im Hochhaus Gallileo mit 36.800 m² getragen wurde. Ohne diesen hätte 2024 einen der bisher schwächsten Jahresstarts verzeichnet.
Die gesunkene Marktdynamik spiegelt sich in einer geringeren Anzahl an Vermietungen wider. Mit 96 erfassten Abschlüssen ist das bereits schlechte Vorjahr mit 105 Deals in den ersten drei Monaten 2023 nochmals um 8,6 % unterboten worden. Gleichzeitig ist die Deal-Anzahl erstmals seit 2012 in einem ersten Quartal wieder unter die 100er-Marke gesunken. Innerhalb der ersten drei Monate 2024 sind Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung mit einem Volumen in Höhe von 64.000 m² erfasst worden. Hiermit hat sich der Umsatz mit Prolongationen gegenüber dem Vorjahr mehr als vervierfacht – der Trend, in unsicheren Zeiten zu verlängern, setzt sich somit fort.
Flächenumsatz nach Lage
Die gesunkene Umsatzdynamik hat sich im ersten Quartal 2024 in den Größenklassen unterhalb der 1.000-m²-Marke sowie in den Segmenten zwischen 2.501 und 10.000 m² gezeigt. Hier belaufen sich die Abnahmen auf bis zu 80 % gegenüber dem Vorjahr. Eine leichte Belebung ist hingegen im Segment zwischen 1.001 und 2.500 m² sowie oberhalb von 10.000 m² erfasst worden.
Die positive Entwicklung in der letztgenannten Größenklasse wird dabei von der Anmietung der EZB im „Gallileo“ in der Gallusanlage 7 getragen. Die EZB wird das gesamte Objekt mit 36.800 m² beziehen. Der zweitgrößte Deal in den ersten Monaten ist der Abschluss über 5.100 m² Bürofläche eines Industrieunternehmens, das ins Gebäude „The Move Blue“ in Gateway Gardens ziehen wird.
Der Abschluss der EZB hat dafür gesorgt, dass die Gruppe der „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ den mit Abstand höchsten Umsatz auf sich verbuchen kann. Ein erfasster Flächenumsatz von 40.700 m² entspricht einem Marktanteil von 43,7 %. Dahinter folgen „industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“ mit 12.800 m² sowie das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 8.200 m². Analog dazu schlägt sich der Großdeal im Umsatz in den Teilmärkten nieder. So ist die Bankenlage mit 43.900 m² für 47,2 % des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich.
Während die Spitzenmiete auf dem zum Jahresende 2023 erreichten Niveau von 47,50 €/m² verbleibt, ist bei der Durchschnittsmiete wieder ein Plus erzielt worden. Diese stieg gegenüber dem Jahresende 2023 um 0,70 €/m². Damit steht sie nun bei 25,00 €/m². Weiterhin favorisieren Nutzer primär moderne und ESG-konforme Objekte in zentralen Lagen. Gleichzeitig ist eine hohe Preissensitivität der Nutzer erkennbar. Infolgedessen ist in der derzeitigen Marktlage von einer Stabilisierung des aktuellen Mietniveaus auszugehen, wenngleich vereinzelt auch höherpreisige Abschlüsse erfasst werden dürften.
Unverändert bleibt im ersten Quartal 2024 die Bedeutung von Projekten, Neubauten und Revitalisierungen für den Mietmarkt hoch. So entfallen rund 80 % des Umsatzes oberhalb der 1.000-m² Marke auf das neuwertige Büro flächensegment.