Büromarkt
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist mit einem rekordverdächtigen ersten Quartal ins Jahr 2025 gestartet. Nach dem Tiefpunkt am Ende 2024 sollte die Wende damit eingeleitet worden sein. So ist in den ersten drei Monaten 2025 ein Umsatz von 202.100 m² durch Vermietungen und Eigennutzer erfasst worden. Nicht nur das Vorjahresquartal, sondern auch der Schnitt der letzten zehn Jahresanfangsquartale ist damit mehr als verdoppelt worden (Q1 2015 – Q1 2024: 98.100 m²). Ein derart positives Ergebnis ist in der Vergangenheit bisher nur in den traditionell stärkeren Schlussquartalen, zuletzt in den Jahren 2017 bis 2019 mit 181.200 bis 279.400 m², verzeichnet worden. Die positive Entwicklung wird auch bei der Anzahl der Deals sichtbar. Wurde im Vorjahresquartal mit 96 Vermietungen noch ein Tiefpunkt erreicht, sind in den ersten drei Monaten 2025 117 Abschlüsse erfolgt. Dies bestätigt, dass das erste Quartal 2025 durch eine größere Dynamik getragen worden ist und nicht nur auf wenigen großen Vermietungen fußt. Gleichzeitig liegt das Volumen von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung mit 18.000 m² deutlich unter dem Vorjahreswert von 64.000 m².
Die positive Entwicklung wird auch bei der Anzahl der Deals sichtbar. Wurde im Vorjahresquartal mit 96 Vermietungen noch ein Tiefpunkt erreicht, sind in den ersten drei Monaten 2025 117 Abschlüsse erfolgt. Dies bestätigt, dass das erste Quartal 2025 durch eine größere Dynamik getragen worden ist und nicht nur auf wenigen großen Vermietungen fußt. Gleichzeitig liegt das Volumen von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung mit 18.000 m² deutlich unter dem Vorjahreswert von 64.000 m².
Die Markterholung zeigt sich in den ersten drei Monaten 2025 in allen Größenklassen. Während in den Clustern 2.501 bis 5.000 m² bzw. oberhalb von 10.000 m² eine Verdreifachung zu verzeichnen ist, beträgt das Plus in den anderen Größenklassen zwischen 23 bis rund 68 %. Marktprägend waren die Projektanmietungen des gesamten „Central Business Towers“ mit 73.000 m² durch die Commerzbank sowie von 32.000 m² in den neuen 16-stöckigen HPQ Offices im „Hafenpark Quartier“ durch die ING Deutschland.
Hiervon getragen stellt die Branche der „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ mit insgesamt 111.200 m² den mit Abstand wichtigsten Flächennachfrager dar. Danach folgen „Kanzleien, Notare & Rechtsberater“ mit 20.000 m² sowie das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 13.300 m². Auch in der räumlichen Verteilung spiegeln sich die größten Abschlüsse wider. Auf die Hauptlage des Central Business Districts (CBD) entfällt ein Umsatz von 116.200 m², was 58 % des gesamten Volumens entspricht. Bei den untergeordneten Teilmärkten weisen die Bankenlage mit 83.800 m², der Teilmarkt Ostend-Ost mit 43.000 m² sowie die Stadtmitte mit 17.500 m² die höchsten Umsätze auf.
Insgesamt 65 % der Anmietungen fanden in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen statt, worunter sich auch Premiumobjekte in Bestlagen befinden, wie beispielsweise der Abschluss der Commerzbank im „Central Business Tower“ an der Neuen Mainzer Straße Ecke Junghofstraße. Dies hat das Mietniveau weiter spürbar ansteigen lassen. So notiert die Spitzenmiete am Ende des ersten Quartals bei 51,50 €/m². Dies entspricht einem Plus von 8,4 % bzw. 4,00 €/m² gegenüber dem Vorjahr. Zu dem historischen Höchststand aus dem Jahr 2001 fehlen damit nur noch 1,50 €/m². Die flächengewichtete Durchschnittsmiete verbucht aufgrund der großen und zugleich hochpreisigen Anmietungen einen Anstieg im Jahresvergleich um 22,4 % bzw. 5,60 € auf den Rekordwert von 30,60 €/m².
Der Anstieg des marktaktiven Leerstands auf dem Frankfurter Büromarkt ist zu Jahresbeginn 2025 gestoppt worden. So stehen dem Markt Ende März 2025 rund 1,24 Mio. m² kurzfristig für eine Anmietung zur Verfügung. Damit ist die Flächenverfügbarkeit in den letzten drei Monaten um 19.000 m² gesunken. Dementsprechend beträgt die Leerstandsquote zum Ende des ersten Quartals 2025 10,7 %. Gegenüber dem Jahresbeginn 2024 steht aber weiterhin ein Plus von 147.000 m² bzw. 1,2 %-Punkten. Von der Projektierungsseite ist in den kommenden Quartalen kein signifikanter Leerstandsanstieg zu erwarten. So dürften nach aktuellem Kenntnisstand im Jahr 2025 insgesamt 123.300 m² Bürofläche fertiggestellt werden. Hiervon stehen dem Markt aktuell noch 73.400 m² zur Verfügung. Für 2026 sind derzeit nur 78.700 m² avisiert, wovon nur noch 39.600 m² anmietbar sind.
Ausblick
Der Frankfurter Büromarkt scheint zum Jahresstart auf den Wachstumspfad zurückzukehren. Neben den zuletzt herausstechenden Großabschlüssen hat die Gesamtmarktdynamik spürbar angezogen. Weitere Großgesuche stützen die Marktentwicklung. Zusätzliche Impulse für den Büromarkt dürften durch das geplante Investitionsprogramm der zukünftigen Bundesregierung folgen. Insofern sollte der Leerstand perspektivisch weiter sinken. Gleichzeitig dürfte die Verknappung von zentralen und modernen freien Flächen zu einer Stabilisierung der Mieten auf hohem Niveau führen und sogar einen weiteren Mietpreisanstieg forcieren.
