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Übersicht
Berlin
- Der Berliner Büroflächenmarkt hat im Jahresverlauf 2024 an Dynamik gewonnen und einen Büroflächenumsatz von insgesamt 578.000 m² erreicht. Das entspricht einem Anstieg von 7,2 % im Vergleich zum Vorjahr, ist jedoch rund 25 % unter dem mittelfristigen und 28 % unter dem langfristigen Durchschnitt geblieben.
- Neben insgesamt mehr kleineren Deals sind Großabschlüsse oberhalb von 10.000 m² vor allem durch die öffentliche Hand marktbestimmend gewesen. Damit war dieser Sektor 2024 die prägende Branche.
- Mehrere Anmietungen in Premiumobjekten haben das Mietniveau ansteigen lassen. Die Spitzenmiete befindet sich mit 45,00 €/m² 1,1 % und die Durchschnittsmiete mit 29,00 €/m² 1,0 % über dem Vorjahr.
- Der Leerstand ist 2024 u.a. durch Verfügbarkeiten in Flächenfertigstellungen angestiegen. Mit 6,7 % notiert so die Leerstandsquote 1,7 %Punkte über dem Jahr 2023.
- Die Spitzenrendite für Berliner Büros ist 2024 stabil bei 4,40 % geblieben (2023: 4,40 %). Das Büroinvestmentvolumen beträgt im Gesamtjahr 790 Mio. Euro (-23 % y-o-y).
Hamburg
- Der Hamburger Büroflächenmarkt hat 2024, beeinflusst vom schwierigen wirtschaftlichen Umfeld, einen Flächenumsatz von 422.000 m² verzeichnet, was 5,6 % unter dem Vorjahr liegt (2023: 447.000 m²).
- Eine zentrale Stütze des Marktes war die öffentliche Hand. Die Stadt Hamburg sicherte sich u.a. rund 24.000 m² im „Arne-Jacobsen-Haus“ sowie über 26.000 m² durch den Eigennutzerkauf der ehemaligen Zentrale der HSH Nordbank.
- Die Fokussierung auf neuwertige und zentrale Flächen hat die Spitzenmiete 2024 um 2,9 % auf nun 35,50 €/m² ansteigen lassen. Gleichzeitig ist die Durchschnittsmiete um 1,0 % auf 20,70 €/m² gesunken, was auf die Anmietungen durch die Stadt Hamburg zurückzuführen ist.
- Eine moderate Umsatzentwicklung, ein Anstieg der Untermietflächen und die fortschreitende Flächenverkleinerung bei Umzügen führten 2024 zu einem Leerstandszuwachs auf 5,3 %. Besonders in den Nebenlagen nahm das Angebot an freien Flächen deutlich zu.
- Die Spitzenrendite für Hamburger Büros ist 2024 stabil geblieben (2023: 4,45 %). Das Büroinvestmentvolumen beträgt 830 Mio. Euro (+14 % y-o-y).
München
- Der Münchener Büroflächenmarkt ist im Jahr 2024 durch spürbare Erholungstendenzen gekennzeichnet gewesen. So ist ein Flächenumsatz von 604.000 m² erfasst worden, womit das schwache Vorjahr um fast ein Drittel übertroffen wurde (2023: 461.000 m²).
- Vor allem die Zunahme von Deals oberhalb der 5.000 m²-Marke hat hierzu beigetragen. Allerdings wirken auch in München die schwierigen ökonomischen Rahmenbedingungen bremsend auf die Marktaktivitäten.
- Die hohe Nachfrage nach Premiumflächen in zentralen Lagen hat die Spitzenmiete mittlerweile auf 54,00 €/m² ansteigen lassen (+12,5 % y-o-y). Auch die Durchschnittsmiete legte um 4,6 % auf 25,10 €/m² zu.
- Die Leerstandszunahme hat sich 2024 fortgesetzt. Mit 7,5 % liegt die Leerstandsquote 1,5 %Punkte über dem Vorjahresniveau. In zentralen Lagen ist das Angebot knapp, während sich die Leerstandsrate in der Peripherie weiterhin im zweistelligen Bereich bewegt.
- Die Bürospitzenrendite in München ist 2024 stabil bei 4,40 % geblieben (2023: 4,40 %). Das Büroinvestmentvolumen konnte um ein Drittel auf 900 Mio. Euro zunehmen.
Frankfurt am Main
- Der Frankfurter Büroflächenmarkt hat 2024 weit unterdurchschnittlich abgeschlossen. Für das Gesamtjahr beträgt der Flächenumsatz 342.400 m², womit es nicht nur rund 28 % unter dem langjährigen Trend liegt, es ist auch das viertschwächste Ergebnis der letzten 30 Jahre.
- Die Anmietung durch die EZB (36.800 m²) sowie der geplante Bezug von 10.000 m² im Projekt „Seed“ durch die STRABAG SE sind die größten Deals des Jahres. Insgesamt hat sich die gesunkene Umsatzdynamik in den meisten Größenklassen gezeigt.
- Die schwachen Anmietungsaktivitäten in Kombination mit einem hohen Anteil an Abschlüssen in Neubauten und Revitalisierungen haben die Durchschnittsmiete auf 25,10 €/m² steigen lassen (3,3 % y-o-y). Hierunter befindliche Premium-Anmietungen haben zu einer Spitzenmiete von 49,00 €/m² geführt (+3,2 %).
- Die Leerstandsquote beläuft sich auf 10,9 %, was einem Plus von 1,9 %-Punkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
- Die Spitzenrendite für Frankfurter Büros ist im Jahr 2024 stabil bei 4,50 % geblieben (2023: 4,50 %) Das Büroinvestmentvolumen hat sich auf 870 Mio. Euro mehr als verdreifacht.
Düsseldorf
- Der Düsseldorfer Büroflächenmarkt ist 2024 durch zurückhaltende Anmietungsaktivitäten gekennzeichnet gewesen. Der Büroflächenumsatz lag bei 207.000 m², was einem Rückgang von 13,0 % gegenüber dem bereits schwachen Vorjahr entspricht (2023: 238.000 m²).
- Der Trend zu Vertragsverlängerungen sowie Flächenverkleinerungen hat sich fortgesetzt. Der Großteil des Umsatzes entfiel auf Abschlüsse unter 1.000 m². Im Bereich über 5.000 m² gab es lediglich zwei Verträge – durch Noerr sowie dem Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW.
- Die Spitzenmiete ist im Jahr 2024 aufgrund von Anmietungen in zentralen Projekten auf 43,50 €/m² angestiegen (+8,7 % y-o-y). Hingegen sank die Durchschnittsmiete um 5,7 % auf 20,00 €/m², was vor allem auf Vertragsabschlüsse durch die öffentliche Hand zurückzuführen ist.
- Der Leerstand nahm im Jahresverlauf zu und erreichte am Ende eine Quote von 9,2 %. Dieser Trend dürfte sich 2025 aufgrund von noch vakanten Projektfertigstellungen fortsetzen.
- Die Spitzenrendite für Büros in Düsseldorf ist 2024 stabil bei 4,50 % geblieben (2023: 4,50 %). Büroinvestments lagen mit 270 Mio. Euro 42 % über dem Vorjahr.
Stuttgart
- Der Stuttgarter Büroflächenmarkt hat 2024 eine positive Entwicklung vorweisen können. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Umsatz um 24,5 % auf 198.000 m² gestiegen.
- Ein wesentlicher Faktor hierfür war die öffentliche Hand. So hat die Stadt Stuttgart 26.500 m² im Revitalisierungsprojekt „Green Roof Office“ angemietet, während sich das Land BadenWürttemberg rund 10.000 m² im Schlossgartenquartier sicherte.
- Anmietungen in modernen und zentralen Neubauflächen haben die Spitzenmiete auf 37,00 €/m² zulegen lassen (+5,7 %). Die Durchschnittsmiete erhöhte sich um 4,90 €/m² auf 22,20 €/m².
- Der Leerstand hat im Jahresverlauf um 0,5 %Punkte zugelegt, womit dieser nun bei 5,7 % liegt. Während in zentralen Lagen weiterhin nur wenige Flächenverfügbarkeiten vorhanden sind, weisen periphere Lagen zum Teil signifikante Leerstände auf.
- Die stabile Renditeentwicklung hat sich 2024 mit 4,50 % auch bei Stuttgarter Büros fortgesetzt (2023: 4,50 %). Das Bürotransaktionsvolumen lag mit insgesamt 230 Mio. Euro rund ein Fünftel unter dem Vorjahresniveau.
Köln
- Der Kölner Büroflächenmarkt ist 2024 zwar von den schwachen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geprägt gewesen, konnte aber eine Umsatzsteigerung im Vergleich zum Vorjahr von 11,7 % verzeichnen. Damit liegt der Flächenumsatz bei 217.800 m² (2023: 195.000 m²).
- Diese Entwicklung ist vor allem auf Nachholeffekte in der zweiten Jahreshälfte zurückzuführen. Hinzukommen größere Abschlüsse durch die öffentliche Hand.
- Die anhaltende Fokussierung der Nutzer auf zentrale sowie moderne Büroflächen hat die Spitzenmiete im Jahresverlauf um 6,3 % auf 35,78 €/m² steigen lassen. Die Durchschnittsmiete befindet sich mittlerweile bei 18,02 €/m² (2023: 17,20 €/m²).
- Der Leerstand hat weiter auf aktuell 411.200 m² zugenommen. Dies entspricht einer Quote von 4,8 %. Der Anstieg ist vor allem auf die Flächenreduzierung großer Unternehmen und die verhaltene Nachfrage am Markt zurückzuführen.
- Die Spitzenrendite für Kölner Büros notiert zum Jahresende 2024 bei 4,70 % (+20 Basispunkte y-o-y). Das Bürotransaktionsvolumen ist infolge des Eigennutzerkaufs der Stadt Köln auf 470 Mio. Euro angestiegen (2023: 340 Mio. Euro).