Investmentmarkt Deutschland
Der deutsche Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt hat im zweiten Quartal 2025 nach einem positiv zu bewertenden Jahresstart wieder leicht nachgelassen. Insgesamt ist in den letzten drei Monaten ein Transaktionsvolumen von 4,9 Mrd. Euro erfasst worden. Im Vergleich zum Vorquartal sowie zum Vorjahresquartal bedeutet dies einen Rückgang von rund 7 % bzw. 23 %. Für das erste Halbjahr 2025 summiert sich das Investmentvolumen auf 10,2 Mrd. Euro. Auch hier wird der Vorjahreswert von 11,7 Mrd. Euro deutlich untertroffen. Noch signifikanter ist der Unterschied zum Fünfjahresschnitt, der 20,2 Mrd. Euro beträgt.
Transaktionsvolumen in Mrd. Euro
Auffällig im Vergleich zum Vorjahr ist eine Zurückhaltung beim Kauf von einzelnen Großobjekten und großen Portfolios. So nahm der Umsatz durch Abschlüsse in den Segmenten oberhalb der 100 Mio. Euro-Marke um 41 % auf rund 3,1 Mrd. Euro ab. Ein Zuwachs konnte hingegen in nahezu allen Größenklassen unterhalb der 100 Mio. Euro-Grenze verzeichnet werden (+12 %), die zusammen auf über 7,1 Mrd. Euro kommen.
Transaktionsvolumen nach Größenklasse
Transaktionsvolumen nach Assetklasse
Infolgedessen verharrt der Portfolioanteil am Transaktionsvolumen bei rund 25 %. Der absolut erzielte Umsatz sowohl durch Portfolios als auch durch Einzelverkäufe hat dabei im Vergleich zum Vorjahr abgenommen. Bei der größten Transaktion im bisherigen Jahresverlauf handelt es sich um den Übergang von mehr als 100 Möbelhäusern mit einem Preis im hohen dreistelligen Millionenbereich, der im Zuge der Übernahme der Porta-Gruppe durch XXXLutz erfolgte. Der Kauf von 13 Pflegeheimen durch die Stadt Hamburg über ihre Konzernholding HGV von der Deutsche Wohnen für 380 Mio. Euro stellt die zweitwichtigste Portfoliotransaktion dar. Zu den größten Einzelverkäufen zählen das Büroobjekt „Upper West“, das an die private Schoeller Group für weit über 400 Mio. Euro ging, oder der Erwerb des Designer Outlet Center Berlin durch die Frey Group für 230 Mio. Euro. Gestützt von einem Teil dieser Großtransaktionen hat das Einzelhandelssegment mit 3,0 Mrd. Euro den höchsten Marktanteil von 29,6 % erreicht. Mit einem Anteil von fast 68 % entfällt der Löwenanteil hiervon auf die Kategorie der Supermärkte, Discounter und Fachmärkte/Fachmarktzentren, gefolgt von den Geschäftshäusern mit 18 %. Das zweithöchste Transaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf erzielten Lager- und Logistikimmobilien. Über 2,4 Mrd. Euro entspringen aus entsprechenden Verkäufen, was einem Marktanteil von 23,6 % gleichkommt. Büroimmobilien folgen knapp dahinter mit 2,4 Mrd. Euro (23,5 %).
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat das Transaktionsvolumen dieser Gruppen allerdings verloren. Im Segment der sonstigen Immobilien konnte ein Volumen von knapp unter 2,4 Mrd. Euro erfasst werden. Die hierin beinhalteten Hotelverkäufe summieren sich auf 829 Mio. (+53,7 %) Euro. Die gewerblichen Renditen zeigen in nahezu allen Bereichen weiterhin keine Veränderungen. So notiert die Spitzenrendite (netto) für Büros im Schnitt der Top-5-Märkte unverändert bei 4,45 % und für Lager- und Logistikimmobilien bei 4,35 %. Im Einzelhandelssegment beläuft sich der Durchschnitt der Top 5-Märkte auf rund 4,20 % (Geschäftshäuser). Bei Hotels beträgt diese seit Ende 2023 konstant 4,80 %, wobei sich dieser Wert auf namenhafte und sehr gut etablierte bzw. exponierte Objekte an starken Standorten bezieht.
Ausblick
Die Rahmenbedingungen auf dem gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt weisen zur Jahresmitte ein gemischtes Bild auf. Generell ist eine Stimmungsaufhellung bei der deutschen Wirtschaft erkennbar. So deuten aktuelle Ergebnisse verschiedener Konjunkturumfragen auf eine moderate makroökonomische Belebung hin, wovon die Immobilienmärkte profitieren sollten. Zwar könnten sich neue geopolitische Risiken abermals bremsend auf die Markterholung auswirken, dennoch ist eine leicht zunehmende Dynamik prognostizierbar. Ein Jahresendergebnis für den Investmentmarkt auf dem Niveau des Vorjahres in Höhe von rund 25 Mrd. Euro ist somit weiterhin möglich. Bei den Renditen besteht im Premiumsegment Potenzial für eine leichte Anpassung nach unten, insgesamt sollten die Veränderungen aber gering ausfallen und die Renditeentwicklung vornehmlich seitwärts erfolgen.