Transaktionsvolumen
Der deutsche Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt steht im ersten Quartal 2023 unverändert im Zeichen des massiven Abschwungs aufgrund der Zinswende, ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine und die damit verbundene Rekordinflation. Als Folge daraus haben Käufer und Verkäufer immer noch nicht zusammengefunden und der Preisfindungsprozess ist noch in vollem Gange. Entsprechend ist das Transaktionsgeschehen in den ersten drei Monaten 2023 deutlich eingebrochen. In Summe sind gerade einmal 5,22 Mrd. Euro an gewerblichen Immobilieninvestments erfasst wurden. Dies markiert das schlechteste Quartal seit dem Jahr 2012. Der Vorjahreswert ist um 72 % unterboten worden, der 5-Jahresschnitt der ersten Quartale wurde um 62 % verfehlt (Q1 2018 – Q1 2022).
Vor allem im Bereich der Portfoliotransaktionen ist es zu einem rapiden Rückgang gekommen. Hat das Volumen im ersten Quartal 2022 noch bei 8,6 Mrd. Euro gelegen, was vor allem durch die AlstriaÜbernahme gepusht wurde, ist es aktuell auf 0,55 Mrd. Euro gesunken. Dies entspricht einem Rückgang von nahezu 94 % gegenüber dem Vorjahr. Das Einzeltransaktionsvolumen hat sich von rund 10 Mrd. Euro auf nun 4,67 Mrd. Euro halbiert. Neben der gesunkenen Dealanzahl spiegelt sich hier auch eine deutlich kleinere Ticketgröße der Deals wider.
Größter Abschluss innerhalb des ersten Quartals 2023 ist die anteilige Übernahme des KaDeWe in Berlin durch die thailändische Harng Central Department Store Ltd., hinter der die Central Group steht. Dieser Verkauf geht mit einem dreistelligen Millionenbetrag in die Statistik ein. Ebenfalls dem Einzelhandelssegment zuzuordnen ist die Beteiligung der Deutsche EuroShop an sechs ShoppingCentern. Das Transaktionsvolumen bewegt sich hier ebenfalls im dreistelligen Millionenbereich.
Transaktionsvolumen nach Größenklassen
Die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien kann infolge der genannten Großdeals das höchste Transaktionsvolumen auf sich vereinen. Insgesamt sind hier 1,60 Mrd. Euro im ersten Quartal 2023 investiert worden, was einem Marktanteil von 30,7% entspricht. Gleichzeitig ist diese Assetklasse durch den geringsten Rückgang gegenüber dem Vorjahr gekennzeichnet (-25,4 % y-o-y). Auf Büroimmobilien entfallen insgesamt nur 1,26 Mrd. Euro, womit hier eine Reduktion von 88,1 % hingenommen werden muss. Die drittplatzierten Lager- und Logistikimmobilien verzeichnen Investments in Höhe von 0,84 Mrd. Euro (16,2 % Marktanteil) und bewegen sich damit 78,3 % unter den ersten drei Monaten des Vorjahres. „Sonstige Nutzungen“ weisen ein Transaktionsvolumen von 1,51 Mrd. Euro auf. Hierunter sind u.a. Gesundheitsimmobilien, gewerbliche Grundstücke und Hotels subsummiert. Auf letztgenannte entfallen davon wiederum knapp 0,22 Mrd. Euro. Dementsprechend sinkt das Investmentvolumen bei Hotels um 53,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft
Ausländische Anleger haben sich zum Jahresbeginn 2023 stärker zurückgehalten. Die Abnahme des Transaktionsvolumen beläuft sich bei diesen auf 75,4 %. In Summe sind ausländische Investoren für ein Transaktionsvolumen von rund 2 Mrd. Euro verantwortlich. Zu den Nationen mit den höchsten Volumina zählen beispielsweise Thailand, die USA, Österreich oder Australien. Einheimische Investoren haben im ersten Quartal 2023 rund 3,2 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien angelegt, womit die Abnahme des Transaktionsvolumens gegenüber ausländischen Investoren mit 58,0 % geringer ausfällt. Damit stellen deutsche Investoren wieder den Löwenanteil des Marktgeschehens mit 61,5 %.
Ausländische Anleger haben sich zum Jahresbeginn 2023 stärker zurückgehalten. Die Abnahme des Transaktionsvolumen beläuft sich bei diesen auf 75,4 %. In Summe sind ausländische Investoren für ein Transaktionsvolumen von rund 2 Mrd. Euro verantwortlich. Zu den Nationen mit den höchsten Volumina zählen beispielsweise Thailand, die USA, Österreich oder Australien. Einheimische Investoren haben im ersten Quartal 2023 rund 3,2 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien angelegt, womit die Abnahme des Transaktionsvolumens gegenüber ausländischen Investoren mit 58,0 % geringer ausfällt. Damit stellen deutsche Investoren wieder den Löwenanteil des Marktgeschehens mit 61,5 %.
Ausblick
Unverändert hat sich noch kein Marktgleichgewicht zwischen Verkäufern und Käufern eingestellt. Anpassungsdruck bei den Immobilienpreisen ist weiterhin vorhanden, was die Renditen weiter ansteigen lässt und von der anhaltenden Unsicherheit bei der Zinspolitik befeuert wird. Besserung ist erst zu erwarten, wenn die Zinsentwicklung absehbar wird und eine Stabilisierung einsetzt. Somit sieht sich das Transaktionsjahr 2023 einer herausfordernden Gemengelage gegenüber. Insofern erscheint derzeit ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau der Jahre 20112013 als das wahrscheinlichste Szenario.