Investmentmarkt Deutschland
Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt ist im gesamten Jahresverlauf 2023 durch das schwierige Marktumfeld mit gestiegenen Finanzierungskosten, unterschiedlichen Preisvorstellungen und schwacher Konjunktur geprägt gewesen, was bei Investoren zu einer massiven Zurückhaltung gesorgt hat. Auch das traditionell starke Jahresendquartal bildet hierbei mit einem Umsatz von 5,93 Mrd. Euro keine Ausnahme. Dieses ordnet sich nicht nur 41 % unter dem Vorjahresniveau (Q4 2022: 10,02 Mrd. Euro), sondern auch fast 70 % unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre ein (Q4 2018 – Q4 2022: 19,18 Mrd. Euro). Dementsprechend ist im Gesamtjahr 2023 ein Transaktionsvolumen von 22,2 Mrd. Euro erfasst worden. Dieses Resultat bewegt sich 57 % unter dem Vorjahresergebnis (2022: 51,2 Mrd. Euro). Der mittel- sowie langfristige Schnitt ist jeweils um ca. 60 % verfehlt worden (2018-2022: 58,8 Mrd. Euro; 2013 – 2022: 52,9 Mrd. Euro). Ein schwächeres Ergebnis ist zuletzt im Jahr 2010 mit 19,1 Mrd. Euro verzeichnet worden.
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Größenklassen
Transaktionsvolumen nach Assetklassen
Der Markteinbruch zeigt sich nicht nur im Portfoliosegment, in dem mit 5,65 Mrd. Euro nur noch ca. ein Drittel des Vorjahresvolumens (2022: 16,70 Mrd. Euro) umgesetzt worden ist. Auch bei Einzelverkäufen ist mit 16,55 Mrd. Euro ein rund 50 %-iger Rückgang erfasst worden (2022: 34,51 Mrd. Euro). Verkäufe von Landmark-Buildings waren Mangelware. Größere Deals wurden eher im Portfoliosegment der Einzelhandels- sowie Logistikimmobilien erfasst. Hierzu zählt der Verkauf des X+bricks Handelsportfolios im Bereich von einer Mrd. Euro an Slate Asset Management oder auch beispielsweise von fünf Logistikimmobilien, die Clarion Partners für 264 Mio. Euro von Blackstone gekauft hat.
Die fortgeschrittenere Preiskorrektur gekoppelt mit aufwärtsgerichteten Mietmarktaussichten sowie einer größeren Produktverfügbarkeit haben dazu geführt, dass Lager- und Logistikimmobilien mit 5,71 Mrd. Euro bzw. einem Marktanteil von 25,7 % sich erstmals als stärkste Assetklasse positioniert haben. Dennoch beläuft sich hier die Abnahme, nach dem Rekord im Jahr 2022, auf 41 %. Dahinter zeigen sich Büroimmobilien mit 5,52 Mrd. Euro sowie Einzelhandelsimmobilien mit 5,40 Mrd. Euro dicht beieinander. Das Einzelhandelssegment ist mit einem Minus von 38 % hierbei von der geringsten Abnahme gekennzeichnet. Bei Büroimmobilien haben neben der generell schwierigen Marktlage auf dem Gewerbeinvestmentmarkt noch Themen wie die zukünftige Bedeutung von Büroflächen u.a. im Zuge von HomeOffice, veränderte Flächenansprüche, ESG sowie die spürbar gesunkene Flächennachfrage infolge der wirtschaftlichen Eintrübung die Zurückhaltung noch verstärkt. Dementsprechend notiert bei Büros das Transaktionsvolumen 76 % unter dem Vorjahr und spiegelt den niedrigsten Wert seit 2009 (4,40 Mrd. Euro) wider. Im Bereich der „sonstigen Nutzungen“, die ein Gesamtvolumen von 5,57 Mrd. Euro erzielen konnten, haben sich Hotelimmobilien mit 1,44 Mrd. Euro moderat behaupten können. Dies ist auf ein starkes Schlussquartal mit zwei Deals jeweils im dreistelligen Millionenbereich zurückzuführen.
Ausblick
Die verhaltene Marktentwicklung wird sich auch zum Jahresstart 2024 fortsetzen. Unverändert sind die Herausforderungen groß und der Markt durch Unsicherheit, u.a. bei der Entwicklung der Fremdfinanzierungskosten oder möglicher weiterer Wertberichtigungen, gekennzeichnet. Im weiteren Verlauf des neuen Jahres wird sich hier der Nebel lichten. In der zweiten Jahreshälfte 2024 sollte hieraus eine Belebung des Investmentmarktes resultieren, weshalb für das Gesamtjahr aktuell von einem gewerblichen Transaktionsvolumen im Bereich von 25 bis 30 Mrd. Euro gerechnet werden kann.