Transaktionsvolumen
Die verhaltenen Marktaktivitäten auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt haben sich im zweiten Quartal 2023 fortgesetzt. Unverändert besteht bei den Preisvorstellungen eine Kluft zwischen der Angebots- und der Nachfrageseite. Erst mit einem absehbaren Ende der Leitzinserhöhung seitens der EZB dürfte sich wieder mehr Belebung auf dem Transaktionsmarkt zeigen. Insgesamt sind in den Monaten April bis Juni 2023 4,6 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert worden. Damit stellt dies das schlechteste Quartal der letzten 11 Jahre dar. Auf Halbjahressicht beträgt das Ergebnis 9,8 Mrd. Euro. Sowohl der 5-Jahresschnitt des zweiten Quartals als auch der Schnitt der ersten sechs Monate wurde um jeweils mehr als 60 % unterschritten (Q2 18 – Q2 22: 11,9 Mrd. Euro; H1 18 – H1 22: 25,6 Mrd. Euro).
Die hohe Abnahme des Transaktionsvolumens zeigt sich sowohl bei Portfolio- als auch Einzeldeals. Im Bereich der Portfoliodeals beläuft sich die Reduzierung gegenüber dem Vorjahr bei einem erfassten monetären Umsatz von unter 1,5 Mrd. Euro auf rund 86 %, welches durch die Alstria-Übernahme positiv beeinflusst wurde (H1 2022 10,2 Mrd. Euro). Bei den wenigen, erfassten Portfolios handelt es sich beispielsweise um kleinere Pakete mit lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien. Zu den herausstechenden Abschlüssen zählt die Beteiligung der Deutschen EuroShop an sechs Shopping-Centern mit einem dreistelligen Millionenbetrag. Auf Einzeldeals entfällt ein Transaktionsvolumen von nahezu 8,4 Mrd. Euro, womit rund 50 % weniger investiert wurde (H1 2022 17,5 Mrd. Euro). Hierbei zählt weiterhin die anteilige Übernahme des KaDeWe in Berlin durch die thailändische Harng Central Department Store Ltd., hinter der die Central Group steht, zu den größten Einzelverkäufen der ersten sechs Monate.
Transaktionsvolumen nach Assetklassen
Transaktionsvolumen nach Größenklassen
Größere Büroverkäufe im dreistelligen Millionenbereich, teils auch als anteilige Übernahmen, wie beispielsweise des „MYND“ und des „BEAM“ in Berlin, des „Fritz-Schumacher-Gebäudes“ in Hamburg oder auch der „Bayernwerk-Zentrale“ in Regensburg, haben dafür gesorgt, dass zum Ende des ersten Halbjahres Büroimmobilien wieder die stärkste Assetklasse darstellen. Hier sind 3,17 Mrd. Euro registriert worden, was einem Marktanteil von 32,2 % entspricht. Gegenüber dem sehr starken Vorjahr entspricht dies einem Minus von 77 %. Auf Einzelhandelsimmobilien entfallen 2,74 Mrd. Euro, womit sich das Volumen ein Viertel unter den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 bewegt. Die Assetklasse der Lager- und Logistikimmobilien verbucht Investments in Höhe von 1,77 Mrd. Euro. Auch hier beträgt das Minus gegenüber dem Vorjahr mehr als 70 %. Die „Sonstige Nutzungen“ verzeichnen in den beiden ersten Quartalen 2023 ein Investmentvolumen von 2,15 Mrd. Euro. Dieser Wert liegt ca. 50 % unter dem Vorjahresergebnis. Hiervon entfallen 370 Mio. Euro auf Hotelimmobilien – auch dies ist eine Reduzierung von rund 50 %.
Ausblick
Die Preisfindungsphase auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt hat bislang kein Ende gefunden. Hiermit ist erst zu rechnen, wenn eine Stabilisierung bei der Zinsentwicklung absehbar wird. Bis dahin ist von einer weiteren Renditezunahme in allen Assetklassen, bei gleichzeitig niedriger Investmenttätigkeit auszugehen. Die aktuell schwierigen konjunkturellen Rahmenbedingungen bremsen Marktaktivitäten zusätzlich aus. Eine signifikante Marktbelebung noch in diesem Jahr wird damit immer unwahrscheinlicher und ist stattdessen frühestens im kommenden Jahr zu erwarten. Insofern ist für das Gesamtjahr 2023 auch nur ein unterdurchschnittliches Transaktionsvolumen im Bereich der Resultate der Jahre 2010 und 2011 zu erwarten.