Transaktionsvolumen Logistik
Der deutsche Investmentmarkt für Logistikimmobilien war 2023 vor allem aufgrund des weiteren Preisfindungsprozesses von einer geringen Investmenttätigkeit geprägt. Hierbei hat sich insbesondere das erste Halbjahr 2023 mit rund 1,77 Mrd. Euro deutlich schwächer als das zweite Halbjahr mit 3,94 Mrd. Euro gezeigt. Neben einer leicht anziehenden Marktdynamik spiegeln sich hier einige Portfolioverkäufe in den letzten sechs Monaten wider. Mit in Summe 5,71 Mrd. Euro ist 2023 zwar das schlechteste Jahr seit 2016 (4,48 Mrd. Euro) und bewegt sich 12 % unter dem zehnjährigen Mittel (2013 – 2022: 6,45 Mrd. Euro), dennoch besetzen Lager- und Logistikimmobilien damit die Pole-Position unter den Assetklassen im gewerblichen Immobiliensektor.
Vom Gesamtvolumen entfallen 3,95 Mrd. Euro auf Einzelverkäufe, die damit nur etwas mehr als ein Viertel unter dem Wert des Rekordvorjahres liegen (5,49 Mrd. Euro). Erwähnt werden können dabei das Logistikzentrum Bondorf, das durch Rewe gekauft wurde, der Logpark in Leipzig, der durch HIH Invest erworben wurde, oder auch der Bauknecht Business Park, den sich Quantum gesichert hat. Alle drei Assets bewegen sich bei einem Kaufpreis von je 100 Mio. Euro.
Das Portfoliovolumen beläuft sich auf insgesamt über 1,76 Mrd. Euro, womit es nicht nur 60 % unter dem Vorjahr, sondern auch 55 % unter dem Schnitt der letzten fünf Jahre liegt (2018-2022: 3,63 Mrd. Euro). Größere Paketveräußerungen waren beispielsweise ein 50 %-Anteil an fünf Logistikparks, den die Deka Immobilien für ca. 560 Mio. Euro von VGP akquiriert hat. Daneben hat Clarion Partners ein Portfolio aus fünf Logistikimmobilien von Blackstone für 264 Mio. Euro erworben.
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Hinsichtlich der Investorenherkunft sind deutsche Anleger für 3,94 Mrd. Euro bzw. einen Marktanteil von 69,1 % verantwortlich. Unter den Investorentypen stechen vor allem die „offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ heraus, die mit 2,60 Mrd. Euro auf einen Marktanteil von 45,5 % kommen, gefolgt von den „Asset- / Fondsmanagern“ mit 20,6 %.
Transaktionsvolumen nach Käufertyp
Spitzenrenditen Logistik
Die gesamtwirtschaftliche Eintrübung in Deutschland hat sich im Jahr 2023 in einer preisbereinigten BIP-Entwicklung von -0,3 % manifestiert. Auch der Ausblick für das Jahr 2024 ist verhalten. So bewegen sich neueste Konjunkturprognosen im Schwerpunkt unterhalb der 1,0 %-Marke. Die nationale Wirtschaftsentwicklung ist durch die Kombination aus weiterhin hohen Preisen, ungünstigen Finanzierungsbedingungen sowie einer geringen Nachfrage aus dem In- und Ausland geprägt. Der Arbeitsmarkt zeigt sich trotz der derzeitigen Gemengelage vorerst robust. Im Dezember 2023 lag die Arbeitslosenquote in Deutschland bei 5,7 %, womit sich diese 0,1 %-Punkte über dem Vormonat und 0,3 %-Punkte über dem Vorjahr einordnet. Mit 5,7 % befindet sich der Jahresschnitt 0,4 %-Punkte über 2022. Der Verbraucherpreisindex lag im Jahresmittel 2023 in Deutschland bei 5,9 %. Wenngleich der Dezemberwert mit 3,7 % aufgrund eines Basiseffekts („Dezember-Soforthilfe“ im Jahr 2022) wieder etwas höher als zuvor notierte, ist der Preistrend insgesamt rückläufig. Dementsprechend könnte 2024 die restriktive Zinspolitik der EZB etwas gelockert werden, woraus nicht nur konjunkturell, sondern auch immobilienwirtschaftlich leicht positive Impulse resultieren könnten.
Nach weiteren Anstiegen der gewerblichen Spitzenrenditen im vierten Quartal 2023 dürften in 2024 nur noch kleinere Rendite-zunahmen folgen, wozu auch der wieder größere Spread zwischen risikolosem Zins und Immobilienrenditen beiträgt. Für Logistikimmobilien weist die Spitzenrendite in den Top-5 Märkten zum Jahresende 2023 eine durchschnittliche Zunahme von rund 55 Basispunkten innerhalb der letzten 12 Monate auf. Damit beläuft sich diese in allen fünf Märkten aktuell auf 4,40 %.
Die Perspektive für den Logistikinvestmentmarkt ist durch einige positive Vorzeichen gekennzeichnet. So ist auf den Mietmärkten die Nutzernachfrage groß und gleichzeitig die Flächenverfügbarkeit gering, so dass mit weiterhin steigenden Mieten zu rechnen ist. Investmentseitig zeigt sich, dass die Annährung von Käufern und Verkäufern bei der Preisfindung weit vorangeschritten ist. Hieraus kann sich eine weitere Marktdynamik entwickeln, auch wenn die allgemeinen Rahmenbedingungen schwierig bleiben. Dementsprechend ist für 2024 davon auszugehen, dass sich Lager- und Logistikimmobilien wieder unter den führenden Assetklassen einordnen werden.
Spitzenrenditen Logistik Top-5
Spitzenrenditen nach Assetklassen
