Transaktionsmarkt Wohnportfolios
Die Marktaktivitäten auf dem deutschen Wohnportfoliotransaktionsmarkt* konnten auch im dritten Quartal 2023 nicht an Fahrt aufnehmen. So sind in den vergangenen drei Monaten in Deutschland Wohnportfolios für über 1,4 Mrd. Euro gehandelt worden. Nach dem Vorquartal (Q2 2023: 1,3 Mrd. Euro) ist dies das zweitniedrigste Quartalsresultat der letzten zwölf Jahre. Das bisherige Jahresergebnis summiert sich zum Herbstanfang auf rund 4,7 Mrd. Euro. Ein schwächeres Dreiquartalsresultat konnte zuletzt 2011 registriert werden. Das Ergebnis des Vorjahres (Q1-Q3 2022: 10,2 Mrd. Euro) ist somit erwartungsgemäß ebenso deutlich unterschritten worden, wie das letzte Fünfjahresmittel (15,2 Mrd. Euro).
Marktüberblick
Transaktionen
Es mangelt weiterhin an großvolumigen Abschlüssen. Dies ist angesichts der aktuellen Gemengelage aber nicht überraschend. Die europäische Zentralbank hat den Leitzins im September auf 4,5 % erhöht. Dies erschwert die Preisfindung auf dem Immobilientransaktionsmarkt weiter und treibt die Finanzierungskosten hoch.
Allerdings gibt es weiterhin marktstabilisierende Faktoren. Mit Blick auf den wachsenden Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten und zusätzlich gestützt von notwendigen Investitionen in energetische Sanierungen sowie Modernsierungen im Mietwohnsegment steigen die Mieten sowohl im Bestands- als auch im Neubausegment. Dies wird sich auch in den kommenden Monaten fortsetzen. Mietsteigerungspotenzial ist im Zuge von fallenden Kaufpreisfaktoren für Investoren umso wichtiger, da dies zur Stabilisierung der Kapitalwerte beiträgt.
Die Zahl der Transaktionen im Jahresverlauf 2023 ist um 50 % im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Insgesamt wechselten dabei in den vergangenen neun Monaten rund 25.800 Wohneinheiten den Eigentümer.
Geringe Investmentaktivitäten im großvolumigen Segment sind die Hauptursache für das niedrige Gesamtvolumen. So fand bislang mit dem Verkauf von 1.350 Neubauwohnungen von Vonovia an CBRE Investment Management im Vorquartal nur eine Großtransaktion oberhalb der 500 Mio.-Euro-Marke statt, die dieser Preiskategorie den zweithöchsten Marktanteil von 11,9 % beschert. Das Umsatzgrößensegment von 100 Mio. Euro bis 500 Mio. Euro weist mit 44,5 % (+4,4 Prozentpunkte) zwar den größten Umsatzanteil auf, absolut betrachtet hat sich dabei das gehandelte Volumen in Höhe von 2,1 Mrd. Euro im Vorjahresvergleich aber nahezu halbiert. Umsatzrückgänge von 50 bis fast 80 % weisen auch die weiteren Segmente auf, allerdings mit einer Ausnahme: Bei kleineren Dealgrößen unterhalb von 10 Mio. Euro wurde das Vorjahresergebnis um 13,5 % überschritten.
Die aktuelle Krise hat im Besonderen den Projektentwicklungsmarkt im Griff. Stark angestiegene Zinsen zusammen mit den hohen Baukosten haben einen Großteil der Neu- und Umbauaktivitäten zum Erliegen gebracht. Infolgedessen haben sowohl die Neubauaktivitäten als auch der Handel von Projektentwicklungen abgenommen. Das durch Forward Deals generierte Transaktionsvolumen von 4,6 Mrd. Euro im Vorjahreszeitraum hat sich auf knapp unter 1 Mrd. Euro zum Herbstanfang 2023 reduziert. Auf das dritte Quartal entfallen hiervon lediglich rund 230 Mio. Euro.
Transaktionsanzahl nach Investorentyp
